別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -15 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加日吉町２丁目６１番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に診療 所等が見られる住宅 地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 新加納 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 新加納駅東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏で２階建住宅主体の地域構成が続くと予測する。住宅用途の純化が高く、若年需要層にも新興地域並み の訴求力を保持。地価動向は市内住宅地の平均より強めに推移すると見込む。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯で戸建志 向が強い。マイカー通勤の共働きが多く、横並び２台以上の駐車が可能な画地が好まれる。戸建市場は転用農地などミ ニ開発適地が多い地域の取引シェアが大きいが、駅徒歩圏及び周縁もタイトな需給関係が続いている。対象近隣地域及 び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１３００万円、新築住宅付きは２２００万～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、住宅需要層の同一性が強い周辺の住宅地域で成立した４事例によって試算し、市場実態の具現性が 高い価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の供給物件が大半の当該賃貸住宅市場に関し ては、元本資産としての土地の価値、運用に大様な賃料形成の常態化を把握している。したがって、取引事例比較法の 試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は市全体で減少傾向にあるが、増加基調 を維持しているエリアも散在。住宅市場で物 価高の価格転嫁は途上で購買力を試す段階に は至っていない。 住宅は木造２階建が主流であるが、シルバー 層の建替に限らず、若年層でも広めの敷地に 平家の新築が増えてきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％