別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -14 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市つつじが丘５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鵜沼宿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 鵜沼宿駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した丘陵地の住宅団地で、団地内居住者の高齢化が進行している。より利便性の高い市街地内の平坦な戸建 住宅及びマンション等に比して、需要は弱い。地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市内の東部に位置する住宅団地を中心に、市内全域の郊外丘陵地に存する住宅団地も含む。需要 者の中心は、各務原市、岐阜市等の県内及び名古屋市へ勤労する者である。駅に比較的近い住宅団地であるが、丘陵地 勢を有する大型住宅団地では、高齢者等の生活弱者には不便であり、需要は低迷している。新築住宅は、近年希であり 、市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額９００万前後、中古住宅は１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする既成住宅団地内に存している。住居専用地域内のため、賃貸建物は殆ど無く、かつ、 公法上の制約及び画地規模から、賃貸建物想定が非合理的で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、標準地 と同様の市内の住宅団地内の取引事例を収集選択し、実証的で、説得性を有する。よって、快適性を重視する住宅地で 、自用取引が過半のため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [103.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の微減、世帯数の微増が市内の近年の傾 向である。市街地内に比して、郊外住宅団地 の高齢化等、空洞化を懸念。工業団地は売行 き好調である。 丘陵地内の住宅団地で、団地内居住者の高齢 化が進む。空き家がやや目立ってきているほ か、地域要因の変動は特別認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.9 環境　　　　　　 +23.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％