別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加不動丘２丁目１６３番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 各務原市役所前 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６． ４ｍ市道 交通 施設 各務原市役所前駅北東 方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 主として一般住宅が建ち並び、市役所・商業施設等にも近く利便性に優れる住宅地域で、住宅地として人気が高 い。新型コロナの住宅地への影響は収束傾向にあり、地価は堅調に推移することを予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の利便性が高い住宅地域。需要者の中心は、各務原市内在住の一次取得者層。新型コロナの住宅地 への影響は沈静化し、地価は横這い乃至強含み傾向にあると予測する。需要の中心は、土地のみでは２００㎡程度の規 模で１２００万円強、新築建物と土地の総額では３，０００万円強。居住用不動産の需要は安定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、標準地の画地規模の制約等から、経済合理性に見合う賃貸住宅の建 築が困難なため、収益還元法は適用しない。土地取引は、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心 の地域であり、比準価格も多数の信頼性のある事例を収集し試算したものである。よって、代表標準地との均衡も検討 の上、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製品出荷額県内１位の工業都市。全般に住宅 需要は根強いものの、郊外の大・中規模に開 発された住宅団地需要は、軟調に推移する。 大型商業施設を至近に有し、公共施設への接 近性も良好。人気が高い地域で、土地需要は 底堅い。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％