別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -12 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 二十軒 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 二十軒駅北東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,180) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鵜沼地区西部の農地も残る住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域 は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、市内東部の鵜沼地区を中心とする住宅地域である。各務原市は地縁的選好性が強いため、 需要者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景気がや や停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は 、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、新興の標準住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であ り、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模がやや小さいことから、共同住宅 を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、単価と総 額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気がやや停滞気味になりつつある中で、各 務原市住宅地において地価はやや下落傾向に ある。 景気がやや停滞気味になりつつある中で、郊 外でも鵜沼地区中心の住宅地の地価はやや上 昇傾向にあり、その他は特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％