別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -10 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 鵜沼 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鵜沼駅北西方 350m 法令 規制 ２住居 (60,160) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする地域構成が続くと予測する。駅接近性に優れるが、街路条件が売れ筋から離れているため 、コロナ禍で小幅マイナスに転じた地価の形成には強弱感が交錯するとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市の鵜沼地区と判定する。需要層は２０代後半から４０代が中心で戸建志向が強い。マンションは 新規分譲が途絶えながらも既存物件の需給はタイト。新興エリアの宅地分譲は市場滞留期間が短い一方、傾斜地・高台 の既存団地は人気薄で空家・空地もみられる。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１０００万～１５００万 円、新築建売は２２００万～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、市場の同一性が強い鵜沼地区の４事例によって試算し、典型的需要の投影度が高い価格が得られた と判断する。収益還元法は非適用であるが、当該圏域のアパート等は旧来地主が供給する物件の寡占度が高く、賃貸事 業経営には資産維持・承継のコスト節減目的も介在していることを把捉している。以上により、取引事例比較法の試算 結果について、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は減少傾向にあるが、地区別で 増減が分かれ、変動幅の差も大きい。地域熟 成度により人口動態と地価動向の連関性は異 なっている。 標準的使用の画地配置が行き渡り、地域熟成 が飽和に近づくにつれて、街路条件による地 域競争力の規定が意識される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.1 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％