別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -9 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼各務原町９丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 苧ケ瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 苧ケ瀬駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域として現状維持にて推移と予測。新型コロナに起因した需要減の影響を反 映して需給は弱含み推移、地価も下落傾向推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鵜沼第二小学校校区内住宅地域を中心に隣接校区の住宅地域も含む圏域。主たる需要者は地縁性を有する 個人法人、転入を希望する一次取得者である。戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であるが新型コロナに起因した需 要減を反映して需給は弱含みであり地価も下落傾向推移である。需要中心価格帯は土地坪当たり１８～１９万円程度、 新築戸建で総額３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺地域には共同住宅等の賃貸物件も見られるが対象標準地の画地条件上の制約から収益還元法の適用を断 念した。通常自用目的の取引が主体で需要者は市場性に基づく取引価格を重視する傾向にある。本件では信頼性を有す る取引事例を取得できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [100.6] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ ナ禍による不動産市場の停滞感は払拭されつ つあり取引件数、取引価格は共に回復傾向に ある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％