別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -8 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原野口町５丁目３番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 蘇原駅 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 居住誘導区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地主による農地のアパート転用を包摂しながら戸建住宅を構成主体とする地域特性の継続を見込む。コロナ禍で 下落した地価は戸建分譲の復調を受けて調整の一服感が出てくると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の蘇原地区・那加地区及び鵜沼地区の隣接地域と判定する。最終需要の中心は２０代後半から ４０代の子育て世帯。自動者通勤の共働きが大勢である。主力の戸建市場は農地転用等の新規分譲に需給が集中し、接 近条件より街並みの環境条件が重視される傾向が認められる。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万 ～１２００万円、新築建売は２２００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、需要層の同一性が強い蘇原地区北東部の住宅地域から採用した４事例によって試算し、市場実態の 具現性が高い価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地 主のアパートが大半で、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい地合いを把握している。以上により、 取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は微減傾向にあるが、新規住宅 需要はエリア選別が先鋭化し、地区別の人口 動態で明確な差異が生じている。 ミニ分譲は南方横貫の県道を境に温度差がみ られ、動意が旺盛な南側エリアとの市況格差 が広がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％