別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -7 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市川島笠田町字村中１７４番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農家 住宅も混在する住宅 地域 東4.1m市道 水道、下水 木曽川 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道　　 交通 施設 木曽川駅北東方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 木曽川中州の小島に形成された既存の住宅地域である。島の西部には水族館等も存するが、外部からの転入に伴 う住宅用地需要がみられるような土地柄ではないため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市内の旧川島町を中心に、広域的には各務原市の郊外部・笠松町・岐南町の東部及び一宮市・江南 市北部郊外の住宅地域を含む。但し需要者の中心は旧川島町内の中でも笠田地区に地縁性を有する個人と考えられ、市 場性に乏しく住宅用地需要は弱い。したがって、不動産の取引件数は少なく、取引の中心となる価格帯も明確には形成 されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域の周辺は、古くからの既存住宅地域で、賃貸物件は少なく賃貸市場は未成熟である。したがって、収益還元法は 非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心であり、取引事例は類似地域に おいて多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を加え 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [101.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は供給面での制約等の影響がみられ るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や かに持ち直しつつある。 既存の住宅地域であり、静態的に推移してい る。特筆すべき地域要因の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％