別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 六軒 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 六軒駅北西方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　市の中央部に位置し、区画整理された街区が整然とした戸建住宅を主体とする住宅地域を形成する。利便性に 優れ、土地利用は静態的で、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内の比較的居住環境に優れる中心市街地内の住宅地域。地域は生活利便性において良好な地域で、 戸建住宅のほか共同住宅等も混在する地域であり、近年、分譲業者による小規模戸建住宅の販売が散見される地域でも ある。需要者は市内在住の一次取得者が主である。近年の傾向としてパワービルダーによる敷地の小規模化（土地１３ ０㎡前後）で、小規模戸建需要の中心価格帯は、新築の戸建物件で、２，２００万円～２，７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及びその周辺では節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、土地を含めた 総元本に見合う賃料水準が形成されていないほか、標準地の画地規模等から経済合理的な規模の賃貸建物を想定するこ とができないため、収益還元法は適用しない。市場参加者は取引価格を指標に価格を決定する傾向にある。よって、実 証的で説得力に富む比準価格を採用し、過年度の価格動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　各務原 -10                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製品出荷額県内１位の工業都市。全般に住宅 需要は根強いものの、郊外の大・中規模に開 発された住宅団地需要は、軟調に推移する。 一般住宅等が建ち並ぶ中なか、小規模戸建分 譲が散見される。需要は底堅く、地価は将来 に向かっては横這い傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％