別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加楽天地町２１番１ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,240) 1:1.2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が密 集する商店街背後の 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 那加 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 那加駅南西方 170m 法令 規制 商業 (90,240) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅至近の小規模な低層住宅が集まるほか店舗等も点在する地域である。利便性が高い地域であり、地価水準 は概ね堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の那加及び蘇原の住宅地域を中心に、広域的には名鉄各務原線、ＪＲ高山本線各沿線の住宅地域を含 む。主な需要者は、各務原市内在住の所得上位の一次取得者層である。熟成度の高い住宅地域であるため、売買実績は 少ないものの、地域の位置的条件等から、住宅用地の需要総額は土地５０坪で１千万円程度、土地込みの新築建物総額 では総額３千万円台前半までと見込まれる。地価水準は概ね安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、節税目的が多い。尚、本件では画地条件の制約もあり、経済合理性 のある賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用 目的の取引が中心であり、取引事例は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、取引の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は供給面での制約等の影響がみられ るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や かに持ち直しつつある。 鉄道駅至近の既存の住宅地域であるが、特筆 すべき地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.9 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％