別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加大東町２番１２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 各務原市役所前 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 各務原市役所前駅南方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市役所や最寄り駅に近い幹線道路背後の既存の住宅地域。画地規模が小の住宅密集地であるが、用途の多様性も 有し、根強い需要がある。売り物件が少ないことから、地価は強含み横ばいで推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として那加地区や周辺の蘇原地区の中心市街地内の住宅地域。需要者の中心は、当地域に地縁や血縁 を有する居住者や当地域で開業を予定する小規模事業者等である。画地規模小の古家が密集する地域であるが、駅や官 庁街等の利便施設に近く、用途の多様性も有することから、根強い需要がある。但し、売り物件が少なく、あっても画 地規模や用途が様々で市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は、市役所に近い既存の住宅地域。当標準地は、画地規模が小で、経済合理性を有する共同住宅等の建築想定 が困難であり、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、近隣周辺に取引が少ないため、広く那加地区及びそ の周辺の画地規模、用途、及び市場参加者が類似する事例を選択して試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の 高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.6] [100.0] 100 63,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で 、テックフォルテ各務原工業団地の造成工事 が進んでいる。市の新庁舎は令和５年全面完 成の予定である。 市役所に近い住宅密集地。最寄り駅や幹線道 路への利便性も高い。また、用途の多様性を 有し、根強い需要があるが、売り物件が少な い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +16.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％