鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土岐 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐３５ -59370	土岐市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	土岐Ｙ２９ -61832	土岐市		底地	（　）	ほぼ整形	南東8.3m県道、中間画地		（都）１住居特別用途地区 (60,200)
c	土岐Ｙ３８ -62992	土岐市		更地	（　）	長方形	北東11.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	土岐Ｙ４６ -73552	土岐市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		（都）商業 (100,360)
e	多治見５５ -67148	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	53,245	100 [ 112.0]	47,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	46,600
b	(　 21,694) 43,388	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	48,447	100 [ 97.2]	49,843		48,800
c	(　 ) 35,907	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	36,739	100 [ 65.7]	55,919		54,800
d	(　 ) 62,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,350	100 [ 115.7]	51,296		50,300
e	(　 ) 60,204	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,385	100 [ 111.2]	54,303		53,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -34.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -12.9	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,800 円／㎡]

土岐 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,090,007	1,087,292	4,002,715	3,368,650	634,065	（　0.9709） 615,614	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,800,246 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	402 ㎡	28.4 m x 17.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、駐車場は平面式で８台を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	100.0	144.00	1,950	280,800	3.0	842,400
							1.0	280,800
2～ 2	事務所	144.00	100.0	144.00	1,225	176,400	3.0	529,200
							1.0	176,400
～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		457,200		1,371,600
								457,200

⑨年額支払賃料	457,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,486,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,486,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 548,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,937,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,371,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 139,903 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,090,007 円　　　　（　 12,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-502	2,577 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-505	2,302 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,842
c	土岐　　　　-506	1,914 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,015

土岐 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,500 円	44,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,592 円	5,486,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,900 円	44,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,087,292 円　（　　　　　　 2,705 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,368,650 円（　　　　　 8,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,090,007 円
②総費用	1,087,292 円
③純収益　①－②	4,002,715 円
④建物等に帰属する純収益	3,368,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	634,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	615,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800,246 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
土岐 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土岐 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土岐市土岐津町土岐口字茶屋２１５６番３				②地積　(㎡)	402 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1.5:1	店舗兼作業所Ｓ2	店舗、事務所等が混在する既成商業地域	南東7.5m県道	水道、下水	土岐市 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

土岐市駅南方

750m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景
気がやや停滞気味になりつつある中で、地価はやや下落で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、土岐市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人等であ
る。当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であるものの、郊外の大規模商業施設に顧客が吸引され、繁華性及び
市場競争力がやや弱く、需要は低迷している。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで
概ね坪あたり１５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、土
岐市商業地において地価はやや下落傾向にあ
る。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の下落傾向は依然続いてお
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

土岐 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐Ｙ４６ -65696	土岐市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	土岐Ｙ４６ -73552	土岐市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		（都）商業 (100,360)
c	土岐Ｙ４６ -73585	土岐市		建付地	（　）	台形	東2.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	土岐Ｙ４６ -75237	土岐市		建付地	（　）	長方形	北東23m国道、中間画地		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,105	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	54,677	100 [ 112.5]	48,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	47,600
b	(　 ) 62,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,350	100 [ 123.1]	48,213		47,200
c	(　 ) 48,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,907	100 [ 101.6]	48,137		47,200
d	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,693	100 [ 119.4]	48,319		47,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.3	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,400 円／㎡]

土岐 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,646,301	1,206,680	4,439,621	3,815,280	624,341	（　0.9709） 606,173	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,634,614 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	402 ㎡	28.4 m x 17.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗×２戸、２階：事務所×２戸。各階とも部分貸し。駐車場は、平面式８台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	100.0	144.00	2,072	298,368	3.0	895,104
							1.0	298,368
2～ 2	事務所	144.00	100.0	144.00	1,450	208,800	3.0	626,400
							1.0	208,800
～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		507,168		1,521,504
								507,168

⑨年額支払賃料	507,168 円　×　12ヶ月　＝　 6,086,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,086,016 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,477,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,521,504 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 507,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 155,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,646,301 円　　　　（　 14,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-502	2,577 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,136 円/㎡　月額支払賃料（　 2,072 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-503	2,819 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,168
c	土岐　　　　-505	2,302 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,093

土岐 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,580 円	6,086,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,000 円	50,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,206,680 円　（　　　　　　 3,002 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,815,280 円（　　　　　 9,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,646,301 円
②総費用	1,206,680 円
③純収益　①－②	4,439,621 円
④建物等に帰属する純収益	3,815,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	624,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	606,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,634,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）