鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐Ｙ４６ -73552	土岐市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		（都）商業 (100,360)
b	土岐３５ -67112	土岐市		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
c	土岐Ｙ４６ -73585	土岐市		建付地	（　）	台形	東2.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	土岐Ｙ４６ -75237	土岐市		建付地	（　）	長方形	北東23m国道、中間画地		（都）近商 (100,300)
e	土岐Ｙ４６ -61888	土岐市		更地	（　）	長方形	南東23m国道、北東5m、角地		（都）近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,350	100 [ 95.1]	62,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	64,800
b	(　 ) 76,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	80,070	100 [ 123.2]	64,992		67,500
c	(　 ) 48,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,907	100 [ 79.2]	61,751		64,100
d	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,693	100 [ 92.5]	62,371		64,700
e	(　 ) 54,760	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,657	100 [ 93.0]	61,997		64,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.6	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -22.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,100 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,006,690	3,426,941	12,579,749	10,055,800	2,523,949	（　0.9721） 2,453,531	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	45,435,759 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階＝店舗３テナント、２階＝事務所４テナント

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	334.95	2,583	865,176	5.0	4,325,880
							1.0	865,176
2～ 2	事務所	350.00	95.7	334.95	1,612	539,939	3.0	1,619,817
							1.0	539,939
～

～

～

計		700.00	95.7	669.90		1,405,115		5,945,697
								1,405,115

⑨年額支払賃料	1,405,115 円　×　12ヶ月　＝　 16,861,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,861,380 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,348,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,512,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,945,697 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,405,115 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 439,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,006,690 円　　　　（　 15,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-502	2,577 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,630	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,667 円/㎡　月額支払賃料（　 2,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-503	2,819 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,819
c	土岐　　　　-505	2,302 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,551

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	505,841 円	16,861,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 564,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,426,941 円　（　　　　　　 3,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,055,800 円（　　　　　 9,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,006,690 円
②総費用	3,426,941 円
③純収益　①－②	12,579,749 円
④建物等に帰属する純収益	10,055,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,523,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,531 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,435,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
土岐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土岐 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　牧野　信人

TEL.

鑑定評価額

67,800,000 円

１㎡当たりの価格

63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土岐市泉岩畑町１丁目２２番外				②地積　(㎡)	1,066 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が集まる路線商業地域	北西23m国道、南西側道	水道、下水	土岐市 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 155 ｍ、南 110 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

土岐市駅北方

400m

法令

規制

（都）近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東濃地方を代表する国道１９号沿いの路線型商業地域で、ＪＲ駅にも近接する立地にある。また、近隣地域を含
め同国道沿いは、ほぼ安定した商業地で、地価は、概ね安定した状態にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
高低差　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土岐市内の幹線街路沿いの路線商業地域を中心に、隣接多治見市の商業地域も包含する。需要者の中心
は、画地規模から、地元事業者又は全国展開事業者である。国道１９号は市内の東西を広域的に横断し、多治見市との
境では、イオンも昨秋開業、その繁華性は市内及び東濃地方を代表する。路線商業地としての態様は、事業用借地が主
体で、商業地取引も、当事者属性及び事業規模等が多様で、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの、周辺地域を代表する路線商業地である。ただし、自用の低層店舗利用が主体で、高度利用又は高集積度は
見られず、店舗及び事務所の賃貸市場が未形成で、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引
が低調のため、隣接多治見市の事例も選択したが、現実の市場で成立した事例に立脚し、実証的である。よって、比準
価格を重視して、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[ 98.0]

100
[ 78.4]

[103.8]
100

63,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨秋イオンモール土岐が開業、東濃及び中濃
地方の顧客を吸収しつつある。アウトレット
等大型店舗も充実する一方、既成商業地の衰
退を懸念。

国道１９号沿いの路線商業地域で、近隣地域
内で、新規店舗の参入及び既存店舗の退出も
なく、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.2
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐Ｙ４６ -75237	土岐市		建付地	（　）	長方形	北東23m国道、中間画地		（都）近商 (100,300)
b	土岐３５ -67112	土岐市		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
c	多治見３５ -59447	多治見市		建付地	（　）	台形	西17m県道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	多治見Ｙ３５ -69101	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、東5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,925	100 [ 92.5]	62,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 76,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	80,070	100 [ 114.9]	69,687		72,300
c	(　 ) 80,019	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	82,906	100 [ 131.1]	63,239		65,600
d	(　 ) 108,161	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,651	100 [ 173.8]	65,967		68,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -18.1	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +75.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,400 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,980,061	3,500,444	12,479,617	10,349,400	2,130,217	（　0.9721） 2,070,784	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	38,347,852 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所で部分貸し、駐車場は平面式で２０台を想定

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	334.95	2,634	882,258	5.0	4,411,290
							1.0	882,258
2～ 2	事務所	350.00	95.7	334.95	1,600	535,920	3.0	1,607,760
							1.0	535,920
～

～

～

計		700.00	95.7	669.90		1,418,178		6,019,050
								1,418,178

⑨年額支払賃料	1,418,178 円　×　12ヶ月　＝　 17,018,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,018,136 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,531,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,486,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,019,050 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,418,178 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 438,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,980,061 円　　　　（　 14,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-503	2,819 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,634 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-507	2,075 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,544 円	17,018,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 564,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,438,200 円	141,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,500,444 円　（　　　　　　 3,284 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,349,400 円（　　　　　 9,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,980,061 円
②総費用	3,500,444 円
③純収益　①－②	12,479,617 円
④建物等に帰属する純収益	10,349,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,130,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,070,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,347,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）