別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 土岐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市泉島田町２丁目８番 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北西7m市道 水道、下水 土岐市 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 土岐市駅北東方 750m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内で利便性が高く、街区も整然とした住宅地域である。当該地域は、市内でも人気が最も高い地域のひ とつである。金利上昇、資材高騰等経済情勢が懸念されるものの、地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央本線土岐市駅を中心とする既存の住宅地域。需要者の中心は３０代、４０代の一次取得者層であ る。駅近で利便性が高い地域ほど需要は堅調であり、圏内で行われるミニ開発分譲では高値の取引も見られる。特にＪ Ｒ中央本線と国道１９号に挟まれた駅北側のエリアは区画が整然とし利便性が高いため、市内では最も人気が高い。中 心価格帯は、土地は２００㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には共同住宅も見られるが、標準地の画地規模からは合理的経営規模の賃貸建物の建設が困難であるため 、収益価格は試算しない。近隣地域は利便性及び快適性に着目した自用目的の取引が中心であり、市場参加者は取引価 格水準を指標に価格を決定する傾向にある。よって、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土岐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内屈指の集客を有するアウトレット及びイ オンの進出等、雇用面は明るい。中心市街地 の住宅用地は堅調であるが、郊外の住宅地域 は需要が小さい。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に大き な変動はない。駅徒歩圏内の利便性に優る地 域であり、市内住宅地の中で特に高い人気を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％