別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 土岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市泉町大富字主税町２３７番１０ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の多い駅等に近 い区画整理済の住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 土岐市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 土岐市駅東方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土岐川以北の市街地内に存し、家内工業の併用住宅が多く見られる静態的な地域であるが、徐々に戸建住宅地化 が進行すると予測。土岐市駅至近の住宅地に比して、地価は若干の弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央本線土岐市駅を中心とする既存の住宅地域。需要者の中心は、名古屋方面及び隣接市への勤務 を前提とした市内の居住者である。近隣地域より駅に近接した地域では、比較的取引が見られ、近隣地域においても、 潜在的需要はあるものと思料する。市場での需要の中心価格帯は、土地は７００万円から９００万円前後、中古住宅は １，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には、一般住宅のほか、家内工場、共同住宅等も散見されるが、自用の取引が大半で、快適性を重視する住宅地に あり、標準地の画地規模からも合理的経営規模の賃貸建物の建設が困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格 は、駅徒歩圏内の住宅地の事例を中心に収集選択し、価格決定には個別取引の内容を精査吟味しており、実証的で信頼 性は高い。よって、比準価格を採用し、過年度の地価動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内屈指の集客を有するアウトレット及びイ オンの進出等、雇用面は明るい。中心市街地 の住宅用地は堅調であるが、郊外の住宅地域 は需要が小さい。 家内工業併用住宅地域で、陶磁器関連業の縮 小及び廃業が進む一方、駅等への利便性から 戸建住宅地化が進行する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％