鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂Ｙ４７ -68221	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (100,360)
b	美濃加茂Ｙ４７ -59784	美濃加茂市		底地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,200)
c	美濃加茂Ｙ１９ -63351	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,360)
d	美濃加茂Ｙ４７ -69516	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	南12m県道、西11m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	美濃加茂４７ -70961	美濃加茂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	40,990	100 [ 87.2]	47,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 36,382) 36,382	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,909	100 [ 77.5]	46,334		46,300
c	(　 ) 39,974	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,494	100 [ 82.3]	47,988		48,000
d	(　 ) 39,969	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	38,832	100 [ 89.4]	43,436		43,400
e	(　 ) 43,689	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,514	100 [ 90.3]	48,188		48,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,400 円／㎡]

美濃加茂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,311,245	1,069,377	4,241,868	3,989,390	252,478	（　0.9709） 245,131	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	4,300,544 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	79.38	Ｓ4	317.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	9.1 m x 26.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗で、フロア貸し、３階事務所で、フロア貸し、４階共同住宅２戸、駐車場平面式５台を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.38	81.6	64.80	2,112	136,858	3.0	410,574
							1.0	136,858
2～ 2	店舗	79.38	79.6	63.18	1,700	107,406	3.0	322,218
							1.0	107,406
3～ 3	事務所	79.38	79.6	63.18	1,590	100,456	3.0	301,368
							1.0	100,456
4～ 4	住宅	79.38	79.6	63.18	1,340	84,661	3.0	253,983
							0.0	0
～

計		317.52	80.1	254.34		429,381		1,288,143
								344,720

⑨年額支払賃料	429,381 円　×　12ヶ月　＝　 5,152,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,152,572 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 441,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,191,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,288,143 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 107,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,311,245 円　　　　（　 20,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-501	1,935 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,177 円/㎡　月額支払賃料（　 2,112 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-505	1,694 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,118
c	美濃加茂　　　　-511	1,720 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,263

美濃加茂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,800 円	52,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	168,977 円	5,632,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,700 円	52,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,069,377 円　（　　　　　　 4,097 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 317.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,989,390 円（　　　　　 15,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,311,245 円
②総費用	1,069,377 円
③純収益　①－②	4,241,868 円
④建物等に帰属する純収益	3,989,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	252,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,300,544 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
美濃加茂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

美濃加茂 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美濃加茂市太田町字新屋敷２６８９番１７				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ4	小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	西15m市道	水道、下水	美濃太田 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 55 ｍ、南 55 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

美濃太田駅南方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

美濃太田駅南側では市街地再開発事業が計画されているものの、現段階では依然、空き店舗が目立っており、今
後もしばらくの間は、地価の下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、美濃太田駅周辺の商業地域及び背後混在地域のほか、市内幹線道路沿いの商業地域も含まれる。需要者
は、地元中小企業や個人事業主が中心であり、外部事業者の進出可能性は低い。駅南の旧来からの駅前商店街であるが
、昼夜通して人通りは疎らであり、長期間に渡り衰退傾向が続いている。駅前商業地域においては、隣地取引等限定的
な取引が多く、画地規模もバラツキが大きく、中心価格帯の把握が困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗や店舗兼用住宅が建ち並ぶ旧来からの駅前商店街に位置する。一部にはテナント募集の看板も
見られるが、長期間テナントがつかない状況であり、賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。実際に発生する取引も収益
性の如何は考慮されず、地元事業者が背後住宅地の地価水準を指標として取引するケースが多い。したがって、代表標
準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して収益価格を比較考量の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美濃加茂 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.1]

[100.0]
100

46,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅北の商業地域では商業集積の拡大が続いて
いるのに対し、駅南の商業地域は静態的に推
移している。

昨年１月の市長選挙の結果を受け、市役所移
転については、再検証が進められており、先
行き不透明な状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　 -17.8
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂４７ -70961	美濃加茂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,360)
b	美濃加茂４７ -62096	美濃加茂市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,240)
c	美濃加茂Ｙ１９ -63333	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	東4.9m市道、北4m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (100,294)
d	美濃加茂Ｙ４７ -63307	美濃加茂市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、北西4m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,689	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,514	100 [ 90.3]	48,188	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 36,303	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,049	100 [ 85.0]	42,411		42,400
c	(　 ) 45,160	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,536	100 [ 86.1]	49,403		49,400
d	(　 ) 41,250	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,728	100 [ 79.5]	49,972		50,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

美濃加茂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,405,368	1,153,083	4,252,285	3,959,110	293,175	（　0.9709） 284,644	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	4,993,754 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	79.38	Ｓ4	317.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	261 ㎡	9.1 m x 26.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（フロア貸し）、４階：住宅（２戸）、駐車場：平面式５台

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.38	81.6	64.80	2,201	142,625	5.0	713,125
							1.0	142,625
2～ 3	事務所	79.38	79.6	63.18	1,760	111,197	3.0	333,591
							1.0	111,197
4～ 4	住宅	79.38	79.6	63.18	1,230	77,711	2.0	155,422
							0.0	0
～

～

計		317.52	80.1	254.34		442,730		1,535,729
								365,019

⑨年額支払賃料	442,730 円　×　12ヶ月　＝　 5,312,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,312,760 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 397,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,275,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,535,729 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,019 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 115,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,405,368 円　　　　（　 20,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-512	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,273 円/㎡　月額支払賃料（　 2,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-513	1,619 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,200
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

美濃加茂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,183 円	5,672,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,700 円	52,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,153,083 円　（　　　　　　 4,418 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 317.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,110 円（　　　　　 15,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,405,368 円
②総費用	1,153,083 円
③純収益　①－②	4,252,285 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,993,754 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）