別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 美濃加茂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市中部台７丁目５番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並びつつある住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美濃太田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    85 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 美濃太田駅北方 2.4km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な新興の住宅団地であり、団地内居住者の年齢構成が若く、子育て世代からの人気が高いため、今 後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山手線周辺に広がる商業地域背後の住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者や市内及び可児市に 通勤する周辺郡部出身者である。中部台は、区画整理事業により整備された閑静な住宅団地であり、団地内に大型公園 が設けられていることもあり、子育て世代の居住者が多く、地価は安定的に推移している。中心価格帯は、土地総額８ ００～１，２００万円程度であり、団地内において戸建分譲は少なく、注文住宅が大半を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 団地内にはアパート等も散見されるが、大半は区画整理による換地後の有効活用として５００㎡以上の画地において建 設されたものであり、３００㎡未満の画地でのアパート建設は非現実的であるため、本件では収益還元法を適用できな かった。本件比準価格は、近隣地域の存する中部台及び中部台周辺の４事例の採用が可能であったため、高い説得力を 有している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰により建売分譲価格が上昇傾向 にあるとともに、中古住宅は在庫減少の状況 にある。 昨年１月の総合病院の移転開院に続き、病院 西側に２０２３年がん治療センターの開設が 予定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％