別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 美濃加茂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９ ｢本郷町１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 美濃川合 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 美濃川合駅北西方 580m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古井小学校周辺の住宅地域であり、子育て世代からの人気は高く、また市内人口の１割弱を占める外国人居住者 による需要の下支えもあり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本郷町を中心とする市内東部の住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者や周辺郡部出身者のほか 、安価な建売住宅や中古住宅については、市内人口の１割弱を占める外国人居住者による購入も多いが、建築費の高騰 に伴いパワービルダーによる建売分譲価格も上昇しており、外国人居住者による新築購入は減少傾向にある。中心価格 帯は、土地総額７００～１，０００万円程度、新築戸建２，３００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、各戸１台以上の駐車場確保が可能な５００㎡以上の遊休地の有効活用を目的とした ものであり、３００㎡未満の画地での賃貸住宅建設は非現実的であることから、本件では収益還元法を適用できなかっ た。一方、本件比準価格は、価格牽連性の強い本郷町内の４事例から試算されており、高い説得力を有している。した がって、代表標準地との検討を踏まえ、実証性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰により建売分譲価格が上昇傾向 にあるとともに、中古住宅は在庫減少の状況 にある。 周辺の分譲地では、強気な価格設定も見受け られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  -8.9 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％