鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂４７ -76146	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,160)
b	美濃加茂Ｙ４７ -68570	美濃加茂市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）準工居住誘導区域 (60,200)
c	美濃加茂４６ -59792	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (80,200)
d	美濃加茂Ｙ１９ -63351	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,360)
e	美濃加茂４７ -67320	美濃加茂市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,177	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	32,081	100 [ 88.5]	36,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,300
b	(　 ) 39,024	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	37,660	100 [ 91.4]	41,204		41,200
c	(　 ) 36,296	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	35,900	100 [ 85.7]	41,890		41,900
d	(　 ) 39,974	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,574	100 [ 98.1]	40,340		40,300
e	(　 ) 29,995	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,965	100 [ 94.1]	31,844		31,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

美濃加茂 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,273,447	383,646	1,889,801	1,620,480	269,321	（　0.9679） 260,676	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,918,415 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.56	Ｗ2	139.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	188 ％	277 ㎡	18.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒ（専有面積３４．７８㎡）×４戸、駐車場：４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.56	100.0	69.56	1,299	90,358	2.0	180,716
							0.0	0
2～ 2	住宅	69.56	100.0	69.56	1,364	94,880	2.0	189,760
							0.0	0
～

～

～

計		139.12	100.0	139.12		185,238		370,476
								0

⑨年額支払賃料	185,238 円　×　12ヶ月　＝　 2,222,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,222,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 144,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,269,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	370,476 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,273,447 円　　　　（　 8,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-23	1,021 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-48	1,066 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,254
c	美濃加茂　　　　-52	1,078 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,382

美濃加茂 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	19,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	72,446 円	2,414,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,000 円	19,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 383,646 円　（　　　　　　 1,385 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0844	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0984 × 40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,620,480 円（　　　　　 5,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,273,447 円
②総費用	383,646 円
③純収益　①－②	1,889,801 円
④建物等に帰属する純収益	1,620,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	269,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	260,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,918,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
美濃加茂 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

美濃加茂 -1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美濃加茂市太田町字巾前１７８１番１				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）都市機能誘導区域 (60,188)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ駅周辺の住宅地域	北4.7m市道	水道、下水	美濃太田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 140 ｍ、南 25 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、４．
７ｍ市道

交通

施設

美濃太田駅西方

300m

法令

規制

（都）１住居
(60,188)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地内の既存の住宅地域。ＪＲ美濃太田駅に近く、多様な用途が見込まれる。駅南側周辺は、開発等に期
待が集まる。地価は横ばいの状況である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として市の中心部に近い既存の住宅地域。需要者の中心は、中心市街地及び周辺に地縁や血縁を有す
る居住者一般の外、多様な業種の店舗や事業所等の保有目的の県内外資本も含まれる。現在は、駅利用者向けの駐車場
用途の土地の賃貸が多く、実需は少ない。取引も散発的にとどまる。取引があっても、画地規模や用途が様々で、市場
の中心となる価格帯を推定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺事例は僅少であり、美濃太田駅北側も含め収集し、その中から、画地規模、用途等の需要者層が同じ類似性の高い
事例を採用して、比準価格を試算した。一方、共同住宅も散見されるので、収益価格も試算したが、土地価格に見合う
賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よって、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　美濃加茂 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,200 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 88.1]

[100.0]
100

41,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動は供給面での制約等の影響がみられ
るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や
かに持ち直しつつある。

当標準地に近い美濃太田駅南側周辺に市街地
再開発事業が計画されており、今後の動向が
注目される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　 -15.1
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂Ｙ１９ -75794	美濃加茂市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6.1m市道、北6.1m、二方路		（都）１中専都市機能誘導区域 (70,200)
b	美濃加茂Ｙ４７ -62212	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、角地		（都）２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	美濃加茂Ｙ４７ -63307	美濃加茂市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、北西4m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
d	美濃加茂４７ -76146	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,312	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	50,096	100 [ 118.7]	42,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 39,148	100 [ 70.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	52,552	100 [ 126.0]	41,708		41,700
c	(　 ) 41,250	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,928	100 [ 98.0]	40,743		40,700
d	(　 ) 23,177	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	32,081	100 [ 78.0]	41,129		41,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.9	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +10.0
b	売急ぎ	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

美濃加茂 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,266,664	373,769	1,892,895	1,618,200	274,695	（　0.9652） 265,136	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,002,566 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.56	Ｗ2	139.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	188 ％	277 ㎡	18.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ４戸、専有面積は各戸３４．７８㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.56	100.0	69.56	1,312	91,263	2.0	182,526
							0.0	0
～

～

～

～

計		139.12	100.0	139.12		182,526		365,052
								0

⑨年額支払賃料	182,526 円　×　12ヶ月　＝　 2,190,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,190,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 119,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,263,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,052 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,266,664 円　　　　（　 8,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-21	1,125 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-44	1,093 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,151
c	美濃加茂　　　　-47	1,525 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,386

美濃加茂 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	55,800 円	18,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	71,469 円	2,382,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,100 円	18,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,769 円　（　　　　　　 1,349 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9652

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 139.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0870	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0731 ×　 45 ％　＋　0.0984 × 40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,618,200 円（　　　　　 5,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,266,664 円
②総費用	373,769 円
③純収益　①－②	1,892,895 円
④建物等に帰属する純収益	1,618,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,002,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）