鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

恵那 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那１４ -62238	恵那市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、南東6m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	恵那Ｙ３８ -74206	恵那市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、北5m、角地		（都）準工 (60,200)
c	中津川Ｙ１９ -68585	中津川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南26.4m国道、東3.1m、角地		（都） (70,200)
d	中津川３８ -62294	中津川市		更地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、北6m、角地		（都）準住居 (70,200)
e	中津川Ｙ３８ -66418	中津川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	55,626	100 [ 76.9]	72,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	75,100
b	(　 ) 42,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,792	100 [ 57.6]	72,556		75,300
c	(　 ) 52,115	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	57,344	100 [ 79.0]	72,587		75,300
d	(　 ) 40,262	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	41,632	100 [ 66.3]	62,793		65,200
e	(　 ) 45,683	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,231	100 [ 63.5]	72,805		75,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -13.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -37.7
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -28.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -18.2	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -19.7	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,200 円／㎡]

恵那 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化しており、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,163,481	2,964,258	10,199,223	5,464,800	4,734,423	（　0.9706） 4,595,231	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	85,096,870 円　　　　（　 38,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵那 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	432.00	ＬＳ1	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,196 ㎡	75.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は、専有面積５４㎡×８戸、駐車場は、共用の平面式３０台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋形式の平家建を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.00	100.0	432.00	2,737	1,182,384	3.0	3,547,152
							1.0	1,182,384
～

～

～

～

計		432.00	100.0	432.00		1,182,384		3,547,152
								1,182,384

⑨年額支払賃料	1,182,384 円　×　12ヶ月　＝　 14,188,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,188,608 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,418,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,769,747 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,547,152 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,182,384 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 361,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,163,481 円　　　　（　 5,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	恵那　　　　-505	1,578 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 58.0]	100 [100.0]	2,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,821 円/㎡　月額支払賃料（　 2,737 円/㎡）　基準階 1 F B
b	恵那　　　　-507	3,038 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,921
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵那 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	345,000 円	69,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	425,658 円	14,188,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,351,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 703,800 円	69,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,964,258 円　（　　　　　　 1,350 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,464,800 円（　　　　　 2,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,163,481 円
②総費用	2,964,258 円
③純収益　①－②	10,199,223 円
④建物等に帰属する純収益	5,464,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,734,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,595,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,096,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
恵那 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵那 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　牧野　信人

TEL.

鑑定評価額

162,000,000 円

１㎡当たりの価格

73,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵那市長島町中野３丁目２番１外				②地積　(㎡)	2,196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 2.5:1	店舗Ｓ1	低層の中規模店舗等が建ち並ぶ新興商業地域	北西12m市道、三方路	水道、下水	恵那 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

恵那駅南方

1.0km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

正家第二土地区画整理区域内に新興商業地群が出現し、商業地としての中心は奪われた感がある。店舗の撤退も
あるが、新規店舗の進出も見られ、商業地としては安定しており、地価も概ね安定的な状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市の商業地域及び住商混在地域のほか、中津川市及び瑞浪市のそれを包含する。需要者の中心は、画地
規模より、地元事業者及び県外企業である。新興の正家第二区画整理事業区域内に店舗集積が見られ、熟成が進む一方
、近隣地域でも、空店舗への新規参入が見られ、商業地として安定している。商業地としての態様は、事業用借地が主
流で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法では、空室率等の各採用数値も想定が多く、店舗、事務所の賃貸市場が未成熟のため、収益価格は低目に試
算され、説得性も、相対的に弱いと判断される。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調のため、隣接市の事例も
採用したが、比準価格決定には、個別取引に内在する経緯を吟味しており、実証的で、説得性を有する。よって、比準
価格を重視して、収益価格を参考程度に、代表標準地からの均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中津川 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[103.8]
100

73,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

数度の土地区画整理事業により、新興商業地
を出現させてきた。直近の区画整理も国道１
９号と近接、相互作用から両地域は繁華性を
強めている。

国道背後、区画整理後の商業地で、商業地域
として熟成化、安定している。価格形成に影
響を及ぼす地域要因の変動は特段認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 -16.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵那 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那Ｙ３８ -74206	恵那市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、北5m、角地		（都）準工 (60,200)
b	瑞浪Ｙ１４ -59255	瑞浪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	瑞浪Ｙ１４ -68252	瑞浪市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東17m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
d	中津川３８ -71088	中津川市		更地	（　）	台形	南東5.2m市道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,792	100 [ 60.2]	69,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 44,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,617	100 [ 65.7]	66,388		68,900
c	(　 63,298) 63,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,298	100 [ 87.7]	72,176		74,900
d	(　 ) 57,161	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	57,854	100 [ 81.8]	70,726		73,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,800 円／㎡]

恵那 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,971,103	2,985,137	9,985,966	5,282,640	4,703,326	（　0.9706） 4,565,048	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	84,537,926 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵那 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	432.00	ＬＳ1	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,196 ㎡	75.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗で、８室、駐車場で、平面式３０台（共用想定で駐車場料金は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋形式の平家建を想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.00	100.0	432.00	2,697	1,165,104	3.0	3,495,312
							1.0	1,165,104
～

～

～

～

計		432.00	100.0	432.00		1,165,104		3,495,312
								1,165,104

⑨年額支払賃料	1,165,104 円　×　12ヶ月　＝　 13,981,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,981,248 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,398,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,583,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,495,312 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,165,104 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 356,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,971,103 円　　　　（　 5,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	恵那　　　　-504	1,537 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,697 円/㎡）　基準階 1 F B
b	恵那　　　　-506	2,396 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,965
c	恵那　　　　-509	1,880 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,507

恵那 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,200 円	66,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	419,437 円	13,981,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,351,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 680,300 円	66,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,985,137 円　（　　　　　　 1,359 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,282,640 円（　　　　　 2,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,971,103 円
②総費用	2,985,137 円
③純収益　①－②	9,985,966 円
④建物等に帰属する純収益	5,282,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,703,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,565,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,537,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）