別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 恵那 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵那 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵那市大井町字南関戸２０４２番３２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅のほか農地も見 られる小学校に近い 住宅地域 北東5m市道 水道、下水 恵那 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 恵那駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大井町郊外の丘陵地の住宅地域。街区や街路が未整備の中で、古くから小規模開発が進捗した。住環境良好で小 学校にも近く、地価に値ごろ感もあり、根強い需要がある。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として大井町郊外の丘陵地に所在する住宅地域。需要者の中心は、主として市内の事業所に就労する 一次取得者層や市郊外の恵南地区からの転入者等。住環境が良好で、地価に値ごろ感もあり、根強い需要がある。但し 、開発が一段落し、開発適地が限られ売り物件は少ない。開発条件により、宅地価格の開差が大きく、土地価格及び分 譲住宅共に市場の中心となる価格帯を推定することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は、共同住宅も散見されるが、戸建住宅を主体とする住宅地域。取引も自用目的の取引が中心である。また当 標準地は敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。居 住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、市の中心市街地及びその周辺から信頼性の高い取引事例から試算した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [174.9] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 恵南地区の過疎化が顕著。区画整理や工業団 地造成等で、商住工の均衡のとれた発展を目 指している。瑞浪恵那道路事業も進捗してい る。 大井町郊外の丘陵地に古くから小規模開発が 進捗した住宅地域。供給の余地は少ないが、 住環境良好で、地価に値ごろ感もあり、根強 い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％