鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ５８ -76978	羽島市		貸家建付地	（　）	不整形	北西36m県道、北6m、角地		近商 (100,300)
b	羽島３３ -69487	羽島市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、北10m、角地		２中専 (70,200)
c	羽島Ｙ５２ -77325	羽島市		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北東10m、北西10m、三方路		近商 (100,300)
d	羽島Ｙ５１ -58645	羽島市		更地	（　）	長方形	西27m県道、北6m、角地		２住居 (70,200)
e	羽島５４ -61066	羽島市		建付地	（　）	正方形	西22m県道、北5.8m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	57,881	100 [ 104.6]	55,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,300
b	(　 ) 61,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,704	100 [ 96.7]	58,639		58,600
c	(　 ) 51,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	49,378	100 [ 97.6]	50,592		50,600
d	(　 ) 39,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	47,956	100 [ 92.6]	51,788		51,800
e	(　 ) 44,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,365	100 [ 87.4]	48,473		48,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,000 円／㎡]

羽島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,679,618	2,015,400	8,664,218	7,075,760	1,588,458	（　0.9721） 1,544,140	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	28,595,185 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	234.00	Ｓ3	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	886 ㎡	33.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２～３階住宅（２ＬＤＫ、６５㎡）×６戸、住宅用駐車場：８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	100.0	234.00	2,022	473,000	4.0	1,892,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	195.00	100.0	195.00	1,200	234,000	2.0	468,000
							0.0	0
～

～

～

計		624.00	100.0	624.00		941,000		2,828,000
								0

⑨年額支払賃料	941,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,292,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,292,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 926,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,653,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,828,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,679,618 円　　　　（　 12,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-512	1,995 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,029 円/㎡　月額支払賃料（　 2,022 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-508	2,062 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,600 円	96,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	347,400 円	11,580,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 983,200 円	96,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,015,400 円　（　　　　　　 2,275 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,075,760 円（　　　　　 7,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,679,618 円
②総費用	2,015,400 円
③純収益　①－②	8,664,218 円
④建物等に帰属する純収益	7,075,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,588,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,544,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,595,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
羽島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽島 5-4

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　中園　真一

TEL.

鑑定評価額

46,300,000 円

１㎡当たりの価格

52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島市福寿町浅平２丁目１８番外				②地積　(㎡)	886 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、営業所のほか農地も見られる路線商業地域	北22m県道	水道、下水	新羽島 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 890 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

新羽島駅北方

600m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は交通量の多い県道沿いにあって繁華性のある路線商業地を形成している。現状において商況に大きな
影響を及ぼすような要因は見当たらないが、今後徐々に熟成度を増してゆくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市幹線道路沿いを中心とする商業地域。主な需要者は地元の個人商店主や広域展開を図るチェーンスト
ア事業者。店舗用地は出店リスク逓減等の観点から事業用借地権の活用が主流である。近年客足は大型商業施設やイン
ターネット上へ流失し、出店は資本・展開力に優るコンビニや量販店が中心である。最近、同一路線上に大型量販店が
出店するなど市場は回復傾向にあるが、商業地は物件の個別性が強く、その中心価格帯が判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では類似地域の４事例を採用し、商業地特有の要因を適切に把握して精度の高い比準価格を試算した。
一方、近隣地域は低層店舗主体の路線商業地のため、想定建物のボリュームが不足して十分な賃料収入が得られなかっ
た。収益還元法ではこれらを反映して収益価格は低位に求められた。以上から、本件では実証性を有する比準価格を重
視して、収益価格も斟酌し、前年価格からの変動状況も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　羽島（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食店主体の商業施設の集客や大型量販店の
出店等の動きがあるも、竹鼻市街地の既成商
業地は振わない。地価は横ばい地点が増えて
下げ止まり傾向。

近接する福寿町千代田地区の新興商業地や同
一路線上の大型量販店の開業など、新たな動
きが出始めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

羽島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ５２ -77325	羽島市		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北東10m、北西10m、三方路		近商 (100,300)
b	羽島３３ -69487	羽島市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、北10m、角地		２中専 (70,200)
c	羽島５４ -61066	羽島市		建付地	（　）	正方形	西22m県道、北5.8m、角地		準住居 (70,200)
d	瑞穂５１ -74988	瑞穂市		更地	（　）	不整形	西16m県道、東6m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	49,378	100 [ 97.6]	50,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,600
b	(　 ) 61,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,704	100 [ 105.0]	54,004		54,000
c	(　 ) 44,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,365	100 [ 78.8]	53,763		53,800
d	(　 ) 43,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.6]	57,121	100 [ 105.1]	54,349		54,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

羽島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当の期間が経過し再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,413,564	2,006,748	8,406,816	7,075,760	1,331,056	（　0.9721） 1,293,920	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	23,961,481 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	234.00	Ｓ3	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	886 ㎡	33.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２・３階共同住宅各３戸（２ＬＤＫ：６５㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	100.0	234.00	1,952	456,768	4.0	1,827,072
							0.0	0
2～ 3	住宅	195.00	100.0	195.00	1,180	230,100	2.0	460,200
							0.0	0
～

～

～

計		624.00	100.0	624.00		916,968		2,747,472
								0

⑨年額支払賃料	916,968 円　×　12ヶ月　＝　 11,003,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,003,616 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 903,329 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,388,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,747,472 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,413,564 円　　　　（　 11,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-503	1,974 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-512	1,995 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,956
c	羽島　　　　-520	1,756 ( 1,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,886

羽島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,600 円	96,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	338,748 円	11,291,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 983,200 円	96,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,006,748 円　（　　　　　　 2,265 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,075,760 円（　　　　　 7,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,413,564 円
②総費用	2,006,748 円
③純収益　①－②	8,406,816 円
④建物等に帰属する純収益	7,075,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,331,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,293,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,961,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）