鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島５４ -61066	羽島市		建付地	（　）	正方形	西22m県道、北5.8m、角地		準住居 (70,200)
b	羽島３３ -69487	羽島市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、北10m、角地		２中専 (70,200)
c	羽島Ｙ２９ -62006	羽島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、北3m、二方路		準工 (70,200)
d	羽島Ｙ５２ -77325	羽島市		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北東10m、北西10m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,365	100 [ 62.4]	67,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,900
b	(　 ) 61,240	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,534	100 [ 85.7]	65,967		66,000
c	(　 ) 26,718	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	31,433	100 [ 54.4]	57,781		57,800
d	(　 ) 51,600	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	48,983	100 [ 86.5]	56,628		56,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,100 円／㎡]

羽島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,542,211	6,239,323	24,302,888	21,359,400	2,943,488	（　0.9721） 2,861,365	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	52,988,241 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	585.00	Ｓ4	1,886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,767 ㎡	49.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（平均専有面積８１㎡）７戸、２～４階住宅はファミリータイプの３ＤＫ（平均専有面積５９．４㎡）２１戸を想定した。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	585.00	96.9	567.00	2,104	1,192,968	5.0	5,964,840
							1.0	1,192,968
2～ 4	住宅	433.80	95.9	415.80	1,160	482,328	2.0	964,656
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.40	96.2	1,814.40		2,639,952		8,858,808
								1,192,968

⑨年額支払賃料	2,639,952 円　×　12ヶ月　＝　 31,679,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,814.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,679,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 2,599,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,087,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,858,808 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,192,968 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 373,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,542,211 円　　　　（　 17,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-521	3,084 ( 2,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,172 円/㎡　月額支払賃料（　 2,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-516	1,771 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,864
c	羽島　　　　-523	1,004 ( 1,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	1,763

羽島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,455,000 円	291,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	980,623 円	32,687,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,968,200 円	291,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,239,323 円　（　　　　　　 3,531 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,359,400 円（　　　　　 12,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,542,211 円
②総費用	6,239,323 円
③純収益　①－②	24,302,888 円
④建物等に帰属する純収益	21,359,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,943,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,861,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,988,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
羽島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽島 5-3

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　久保　輝

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島市福寿町浅平１丁目３０番外				②地積　(㎡)	1,767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	事務所Ｓ11	店舗、事務所を主として空地も残る駅前商業地域	北西50m県道	水道、ガス、下水	新羽島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

新羽島駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

岐阜県内にあっては唯一の新幹線停車駅の至近に位置する、幹線街路沿道の商業地域である。但し集客力のある
店舗等の集積はみられず、概ね現状維持的に推移すると考えられ、地価水準は弱含みに推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線街路沿道の商業地域を中心とし、広域的には近隣市町の商業地域も含まれる。需要者の中心は
、自用目的で出店する地元事業法人をはじめ、全国展開を図る飲食店舗・宿泊業者等である。商業地では事業用借地に
よる出店が多く、また稀な売買の際の価格にはバラツキが見られ、需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない
。当該地域は新幹線駅に近く交通体系上の希少価値はあるものの、現状維持的に推移しており、地価は弱含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は地方都市の駅前の幹線街路沿道の商業地域である。建物が高度に集積する都市部の商業地域とは異なり、当地
域では当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる経済的環境にはないため、収益価格は低位に求められたと考えら
れる。そして土地を取得する場合には、自用目的の取引が中心である。したがって取引市場実態を反映した比準価格を
重視して、収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽島 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 85.8]

[100.0]
100

61,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は単年では微増し、世帯数も増加傾向を
維持している。高齢者比率は県平均より低い
。個人消費動向は改善傾向にあるとは言えな
い。

概ね静態的に推移しており、特段の地域要因
の変動は、見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -2.9
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ５１ -58645	羽島市		更地	（　）	長方形	西27m県道、北6m、角地		２住居 (70,200)
b	羽島Ｙ５８ -76978	羽島市		貸家建付地	（　）	不整形	北西36m県道、北6m、角地		近商 (100,300)
c	羽島５４ -61066	羽島市		建付地	（　）	正方形	西22m県道、北5.8m、角地		準住居 (70,200)
d	羽島３３ -69487	羽島市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、北10m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,516	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	47,477	100 [ 80.3]	59,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 54,698	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	57,303	100 [ 90.3]	63,458		63,500
c	(　 ) 44,483	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,280	100 [ 69.9]	60,486		60,500
d	(　 ) 61,240	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	56,534	100 [ 89.2]	63,379		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

羽島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,310,037	5,920,324	23,389,713	20,777,400	2,612,313	（　0.9721） 2,539,429	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	47,026,463 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	585.00	Ｓ4	1,886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,767 ㎡	49.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階店舗は部分貸し７室、２～４階は、共同住宅約５９．４㎡各７戸を想定した。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	585.00	96.9	566.87	1,977	1,120,702	4.0	4,482,808
							1.0	1,120,702
2～ 4	住宅	433.80	95.9	416.01	1,155	480,492	2.0	960,984
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.40	96.2	1,814.90		2,562,178		7,365,760
								1,120,702

⑨年額支払賃料	2,562,178 円　×　12ヶ月　＝　 30,746,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,814.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,746,136 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 2,857,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,896,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,365,760 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,120,702 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 346,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,310,037 円　　　　（　 16,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-502	1,648 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,977 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-503	1,974 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,078
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	291,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	952,624 円	31,754,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,968,200 円	291,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,920,324 円　（　　　　　　 3,350 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 45 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,777,400 円（　　　　　 11,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,310,037 円
②総費用	5,920,324 円
③純収益　①－②	23,389,713 円
④建物等に帰属する純収益	20,777,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,612,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,539,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,026,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）