別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 羽島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -11 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市桑原町八神字与吉３１１１番 ②地積 　(㎡) 654   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南4m市道 水道 江吉良 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 江吉良駅南西方 6.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当市南端部に位置する近隣地域の住宅需要は、少子高齢化等の影響を受けて著しく弱く、今後も当分の間は弱含 みに推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市南部等の調整区域に所在する住宅地域である。主な需要者は圏内居住者で、このほか圏内に地縁を有 する者も見込まれる。当市の調整区域では上中町や正木町等で取引が散見されるが、現状の宅地供給は市街化区域で十 分賄われているので、調整区域の市場性は劣後している。とりわけ、当市南端部に位置する桑原地区は、県道の新設事 業など公共投資が行われているが、少子高齢化等の影響もあって住宅需要が極めて弱く静態的な市場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は調整区域における実際の取引事例から求めて、検証性を備え妥当するものと考量する。一方、公法規制がき びしい調整区域では、新規の貸家建設ができず収益モデルの想定が困難なため、収益還元法は適用しなかった。以上か ら、本件では成約事例から試算して指標性を有する比準価格を標準にして、前年価格からの変動状況も踏まえた上で、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は進行するも県平均より緩 やか。直近の土地取引件数・住宅着工数は増 加傾向。宅地開発の軸足は郊外から市街地寄 りに移っている。 農家住宅主体の集落地域で変動要因に乏しく 静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％