別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 羽島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市江吉良町字中郷中７６０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 散在し農地も多い住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 江吉良 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 江吉良駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい基 調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の既成市街地内における住宅地域。主たる需要者は市内の居住者又は就労者等の一次取得者層を中心 とする。新旧の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、旧来型の街区も見られる。利便性に優る舟橋町、福寿町 地区の新興住宅地域と需要が競合するため、需給は概ね安定的ではあるものの弱さも残る。なお市場の中心となる価格 帯は土地のみで総額５００万円～１０００万円程度、土地建物で同１８００万円～２５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、且つ地域に賃貸用建物も少ないため、収益建物の想定は経済合理性を欠くと判断し収 益還元法の適用を見送った。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取 引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [114.7] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口減少率は県全体を下回り、高齢化 率も同様である。土地取引件数及び新設着工 戸数は増加傾向にある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.1 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％