別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 羽島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多く農地も見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 不破一色 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 不破一色駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,180) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地、農地の介在も目立つが、街路条件が劣り宅地開発の動きは弱い。地域要因に格段の変化はなく、地価 水準はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の住宅地域で、価格牽連性が強いのは羽島市北部・東部の住宅地域である。需要者の中心は地縁 性を有する３０代の一次取得者層である。周辺地域では総額を抑えた建売住宅等も散見されるが、市街地中心部から離 れており、街路条件が劣り、区画整理された利便性の高い住宅地域等と比較して需要はやや弱い状況にある。土地は６ ００万～１２００万円程度、新築戸建は１８００万～２７００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は羽島市正木地区の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃貸市場の需 要が乏しく、対象標準地の画地の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判断し、収益 還元法は適用しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [114.3] [103.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利動向、物価高騰等による先行き不透明感 は残るものの、区画整理済の利便性に優れた 地域等の住宅地需要は比較的堅調である。 街路条件が劣るため、宅地開発の動きは弱く 、周辺地域での農地転用等による分譲地の取 引が目立つ状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.7 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％