別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 羽島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -5 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市江吉良町字東川原９８１番１ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 地も残る住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 江吉良 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 江吉良駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい基 調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の既成住宅地域で特に中央小校区内との牽連関係が強い。主たる需要者は市内在住者又は就労者であ る個人を中心とする。戸建住宅が整然と並ぶ既成の住宅地域であり、近年需要の旺盛な舟橋町、福寿町地区にも近いこ とから、一定の需要も見られ需給は概ね安定的に推移している。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額６００ 万円～１０００万円程度、土地建物で同１８００万円～２５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られ ないため収益還元法は非適用とした。一方比準価格は実際に生起した取引事例を基に試算しており実証的である。また 需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討 も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [112.8] [100.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口減少率は県全体を下回り、高齢化 率も同様である。土地取引件数及び新設着工 戸数は増加傾向にある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.7 交通・接近　　　  -2.1 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％