別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 羽島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市竹鼻町錦町５６番１ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 連たんする既成の住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 羽島市役所前 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 羽島市役所前駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市内中央に存する成熟した住宅地域で、生活利便性にも優れた地域である。土地需要も比較的安定し てみられるが、全般的な地価動向の下で、当面の地価は弱含み基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部に近い住宅地域を含む一帯である。需要者は市内居住者及び市内通勤者等の一次取得者が中心 である。周辺は利便性に優れたエリアであるため、土地需要も比較的安定してみられる。取引の中心価格帯は、土地の みで８００万～１０００万円程度、新築戸建住宅で２７００万～３０００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺市場では戸建住宅用地等の自用目的での取引が多い。収 益還元法については当該標準地の画地規模がやや小さく、事業収支の観点から適用が合理的ではないと判断して非適用 とした。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の総人口は横這い傾向から減少傾向へ と転じてきた。市内の土地取引件数、新設住 宅着工戸数は比較的安定している。 既成の住宅地域で、地域要因に大きな変動は 認められず、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％