別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 美濃 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃市松栄町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が散在する新興の 住宅地域 南6m市道 水道、下水 松森 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 松森駅北西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便施設への接近性が良好な区画整然とした住宅地域。市内では比較的需要のある地域であるが、区画整理 事業の保留地に売れ残りが見られるなどやや供給過剰気味であり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美濃市南部の美濃ＩＣ周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有 する一次取得者層が中心である。当地域は大型商業施設に近く、住環境も比較的良好な地域であるが、小規模開発によ る分譲地や土地区画整理事業の保留地に売れ残りが見られるなど、供給に対して需要は弱含みである。取引の中心価格 帯は、土地で７００万～１，０００万円程度、新築戸建分譲で２，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居住目的 の取引が大半で、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件で は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、代表標準地を規準とした価 格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [103.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市南西部や土地区画整理事業済みの地域では 住宅地需要が見られるが、旧来からの中心市 街地や山間部にある郊外での需要は弱く二極 化傾向にある。 小規模開発による分譲地や土地区画整理事業 の保留地に売れ残りが見られるなど、やや供 給過剰の状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％