別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 中津川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 住宅のほか店舗兼住 宅等が見られる住宅 地域 西10m県道 水道、下水 美乃坂本 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道 交通 施設 美乃坂本駅南方 400m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅北部では、リニア新駅の整備事業よる大規模造成工事が進行する一方、近隣地域を含め駅南部では、概ね静態 的な状態にある。工事関係の需要や代替地需要等もあり、地価は強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美乃坂本駅利用を前提とした、千旦林及び茄子川地区内の住宅地が中心となる。需要者の中心は、市内 在住の一次取得者で、周辺から転入者も多い地域である。リニア事業との関連で、投機的乱開発を守る意図から、新駅 及び車両基地予定地では、厳しい用途指定がなされた。リニア工事が進展する駅北部に対して、駅南部は変化がなく、 静態的である。市場での需要の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸建は２，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部、節税目的の賃貸物件も散見するが、土地建物一体の元本価値の回収可能な賃料の設定は困難な地域であるため、 収益還元法の適用を断念した。他方、比準価格は、美乃坂本駅利用を前提とした事例を収集し、その中で信頼性のある 事例を選択した。地域の取引態様が、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心である。よって、市 場実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [130.5] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　中津川（県） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部住宅地は潜在的需要を有するが、取引 は少ない。市西部の住宅取引は堅調である。 美乃坂本駅北部で、リニア関連の整備が進捗 中である。 駅北部では、リニア関連事業の進行で、その 変貌が著しい。一方、駅南部の住宅地では、 現在、目に見えて地域要因の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +19.5 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ 0.0 ％