別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 中津川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市駒場字大平１５６１番３３外 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、下水 中津川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中津川駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用の判定要素に有意な変動はなく、２階建住宅主体の地域構成が続くと予測する。地勢等でミニ開発を 手掛けにくいエリアのため、地価は下げ止まり感が出てきたものの反転上昇には支援材料を要するとみる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津川市の中津・坂本・苗木地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯で ある。マイカー通勤の共働きが多く、駅徒歩圏を越えると自動車利便性が競争力の前提となる。対象近隣地域及び周辺 の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１５００万～２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は標準地と同一地区で生起した４事例によって試算し、地域密着の比準過程を経た価格の説得力は高い と判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主のアパート等が主体の当該賃貸市場については、土地の元本コス ト、資産リスクが賃料に反映されにくい実態を把握している。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標 準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [142.5] [ 99.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前年に年率１％を超えた市全体の人口減少率 は１％半ばに拡大。旧郡部から世帯数の減少 も始まっている。 新規住宅市場は環境・利便性、造成難易から 需給とも平坦エリアを志向する傾向が強まり 、丘陵地域の取引は中古住宅の割合が高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.1 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％