別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 中津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市昭和町２２３６番１６ ｢昭和町４－３１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 中津川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 中津川駅南方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小学校及び市役所等の公共施設へのアクセス良好な地域で、丘陵地の多い中津川市において、概ね平坦地勢を有 する住宅地である。空地等がなく、根強い人気から、地価の強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地内で、昭和町のほか駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、市内で郊外既存在住者及び 市外からの転入者である。既成市街地で、売り物件が希少であったが、近時、駐車場の転用等、不動産業者による分譲 が見られる。中心部で、小中学校及び市役所等の接近性から利便性に富み、根強い人気のある住宅地である。市場での 需要の中心価格帯は、土地は７００万円～８００万円前後、新築戸建は２，５００万円～２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地内の既成住宅地である。戸建住宅を主体とした住宅地で、標準地の画地規模も経済合理性に見合う賃 貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。他方、比準価格は、近隣地域近接の昭和町内の事例の ほか類似地域における事例を収集し、試算されたものである。現実の取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用 目的の取引が大半である。よって、市場の実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部住宅地は潜在的需要を有するが、取引 は少ない。市西部の住宅取引は堅調である。 美乃坂本駅北部で、リニア関連の整備が進捗 中である。 市街地内の、熟成化した住宅地域で、安定し た地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域 要因の変動は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％