別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 関 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市西本郷通５丁目７４番 ｢西本郷通５－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北東7m市道 水道、下水 関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 関駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域。周辺には新築住宅の供給も見られるが、新規開発は市の西部等が中心で住宅需要はや や弱い。しばらくは現状で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は関市の市街地北東部の住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市居住のエンドユーザーである。旧来 からの区画整然とした街区が連たんし利便施設への接近性に恵まれ居住環境は比較的良好である。しかし、新規の開発 は少なく地域要因の変動は緩やかである。取引の中心価格帯は土地２５０㎡で１０百万円前後、戸建分譲で２５百万～ ３０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の住宅を中心とする地域で、一部アパート等も介在するがこれらは土地所有者が節税目的で建 築したものが大半である。よって収益性、投資目的の観点からの需要者は少ないと判断し収益還元法は適用しなかった 。本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 関市の人口減少・高齢化が進行している。土 地取引件数、開発動向についてはほぼ横ばい まで回復したが地域経済の回復までには至っ ていない。 新規開発は低調で地域要因の変化が乏しい。 ほぼ現状維持で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％