別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 関 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市西福野町２丁目１８番 ｢西福野町２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 関駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の西寄りに位置する既成住宅地域。今後も土地利用は安定的に推移するものと推察するが、区画整理・都 市計画道路の整備が進み、保留地を含めた住宅地取引の成約数は当面東高西低で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域と同じ倉知小校区及び東側で隣接する安桜小校区内の既成住宅地域を主体とする同一需給圏を判定した。需要 者の中心は市内及び岐阜市などへの通勤層からなる一次取得者と思料するが、近隣地域は市内「山王通」などに近く、 利便性に優る既成住宅地域であることから、買い替え需要者の参加も見込まれる。土地供給は散発的であるが、需要の 中心となる価格帯は土地１６０～２５０㎡前後で７００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の築年数が古いアパートも散見されるが、一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、取引の大半は自己利用を 目的とした住宅取得である。又、対象標準地は地積規模が小さく、戸建賃貸以外、収益物件の想定は困難である。この 為、本件では、収益価格の算出は困難と判断し、豊富な取引事例を基に算出した比準価格を中心に、代表標準地との検 討に留意し、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 97.4] [103.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進展により、関市・郡上市等郊 外地域については、中長期的に見ても住宅需 要は弱含みと推察される。 「山王通り」背後に位置しており、旧市街地 西部の優良住宅地を形成する地域の一つ。東 部での区画整理の進展で地域特性がくっきり 分かれた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％