別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 関 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市豊岡町１丁目２３番 ｢豊岡町１－１－３１｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか小工 場も散見される住宅 地域 南6m市道 水道、下水 関口 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 関口駅南東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 関口駅への接近性が良好な既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、現状を維持しつつ推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺の住宅地域を中心とする関市内の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者 、勤労者等の一次取得者である。関口駅に近く、利便性が比較的良好な地域であるが、既成住宅地域のため、分譲戸建 物件等の供給は少ない。取引の中心価格帯は、土地２００㎡で８００万円程度、新築戸建物件で２５００万～３０００ 万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が大半で、賃貸用共同住宅を建設する目的での取引はほとんどない。賃貸市場が未成熟であること 等から投資採算性に見合う共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。取引価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる、居住の快適性等を重視する住宅地域である。本件は、取引の 実態を反映し、実証的な比準価格を採用して、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を上回ってい る。住宅地需要は回復傾向にあるが、地価は やや下落傾向にある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％