鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐３５ -75864	土岐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、西8m、角地		（都） (70,200)
b	可児Ｙ４６ -69691	可児市		更地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	中津川Ｙ４６ -71883	中津川市		更地	（　）	正方形	南6m市道、東4m、角地		（都） (70,200)
d	美濃加茂Ｙ４７ -73830	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東8m、南8m、三方路		（都）工業 (70,200)
e	富加Ｙ０５ -63435	加茂郡富加町		更地	（　）	ほぼ整形	東10m町道、南5.5m、西5m、三方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,076	100 [ 111.0]	30,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 16,403	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	21,583	100 [ 86.0]	25,097		25,800
c	(　 ) 10,000	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	13,440	100 [ 51.1]	26,301		27,100
d	(　 ) 26,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,015	100 [ 95.8]	27,156		28,000
e	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	23,048	100 [ 77.6]	29,701		30,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -40.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -14.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -28.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +7.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,100 円／㎡]

多治見 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地開発後、相当の期間が経過しており、土地の再調達原価を適正に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		一部には従前自社で使用していた倉庫等を事業廃業や縮小等を理由に賃貸に供している物件も見られるが、市内における工場及び倉庫等の大部分は自用の建物であり、事業用賃貸市場の熟成は低く、適正な賃貸事例の収集ができないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
多治見 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 9-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

99,500,000 円

１㎡当たりの価格

30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市旭ケ丘１０丁目６番７４				②地積　(㎡)	3,305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1.5:1	事務所兼倉庫Ｓ2	倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業団地	南西10m市道、背面道	水道、下水	多治見 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 105 ｍ、南 110 ｍ、北 145 ｍ

②標準的使用

低層倉庫事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

多治見駅北方

4.6km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

窯業関連倉庫事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業団地として現状維持にて推移と予測。東海環状道開通以降
ＩＣへの接近性が良好な流通業務施設適地に対する需要は底堅く需給は均衡状態から強含みに転ずると予測。

(3)最有効使用の判定

低層倉庫事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高速道路ＩＣへの車両交通利便性が良好な流通業務施設地向き工業地域及び用途混在地域。主たる需要者
は地縁性を有する事業者、流通業務施設地、工場倉庫地を需要する法人。所謂巣ごもり需要に対応すべく車両交通利便
性が良好な流通業務施設適地に対する需要は旺盛で需給は均衡状態から強含みに転ずると予測。団地内企業の廃業、転
業等による取引が散見されるのみで需要中心価格帯の把握は困難であるが土地坪当たり１０万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の工場倉庫等賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が大半で土地の取得を前提に収益物件としての賃貸用建
物を建設し賃借する場合は殆どなく需要者は市場性に基づく取引価格を重視する傾向がある。よって本件では同一需給
圏内の類似地域から収集選択した取引事例に基づく比準価格を妥当と判断してそのまま採用し、さらに分科会における
議論及び広域的な検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ
ナ禍により減少に転じた取引件数は回復傾向
にある。取引価格は上昇基調地域と下落基調
地域が混在する。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原４３ -60988	各務原市		底地	（　）	長方形	北東10m市道、南西10m、二方路		工業 (70,200)
b	多治見Ｙ４７ -69131	多治見市		建付地	（　）	長方形	南西5.6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域土砂災警特別区域 (60,200)
c	可児Ｙ４６ -69691	可児市		更地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	土岐Ｙ４６ -73588	土岐市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m国道、南西5m、二方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 16,817) 21,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,813	100 [ 74.8]	27,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 33,956	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	42,360	100 [ 141.3]	29,979		30,900
c	(　 ) 16,403	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	21,583	100 [ 80.0]	26,979		27,800
d	(　 ) 34,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,162	100 [ 106.5]	32,077		33,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 +8.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -13.2	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +20.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,100 円／㎡]

多治見 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の倉庫・工場が中心的で転業や廃業等に起因した空き倉庫・空き工場が賃貸に供されるケースも散見されるが、当初から収益獲得を目的とした建物の供給自体がないことから収益還元法の適用に合理的妥当性が認められないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ