別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
多治見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市音羽町１丁目２２４番
 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中層ビル、店舗が見
られる区画整理済の
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 多治見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   135 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 多治見駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅南地区の市街地再開発事業が完了、駅北土地区画整理事業地内も熟成化が進展、駅周辺の商業集積の加速を予
測する。空地及び未利用地はなく、旺盛な需要を有し、地価は今後も強含みであると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多治見駅周辺の商業地を主として、市街地内の商業地域を包含する。需要者の中心は、地元事業者のほ
か県内外法人や金融機関等となる。駅南市街地再開発事業が完了、駅北土地区画整理区域内の商業地も熟成化等、駅周
辺が市内商業地の不動の地位を獲得、特に規模を有する画地に対しては潜在的需要がある。商業地としての態様は、事
業用借地が主流で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地区画整理事業地内では賃貸物件も散見されるが、店舗等の賃貸市場が未成熟のため、不動産の収益性によっての地
価が形成されておらず、収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、多治見市内中心商業地で、水準高位のものを
収集選択し、試算した。また、個別事例に内在する状況を吟味検討しており、実証的で、説得性を有する。よって、比
準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]		 [105.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 多治見駅北区画整理地内の商業地の熟成化及
び駅南地区第一種市街地再開発事業による高
層建物の出現等、近年の駅周辺の変容は目覚
ましい。

駅南再開発事業で建物高層化が進展した。一
方、近隣地域を含め、駅北土地区画整理地内
の商業地は熟成化が進行、市の中心商業地と
なりつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見１４

-75904		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(80,390)
b 多治見Ｙ３
５
-63028		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西16m市道、
南8m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 多治見Ｙ３
５
-68283		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m国道、
中間画地
準工
都市機能誘導区域
(70,200)
d 多治見１４

-67008		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 多治見Ｙ３
５
-62959		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東17m県道、
北5.4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,492  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
109,427 		 100
[  82.1]
133,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
145,732  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
138,162 		 100
[  85.0]
162,544 
171,000 
c (　           ) 
103,261  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
104,999 		 100
[  78.6]
133,587 
140,000 
d (　           ) 
154,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,188 		 100
[  98.0]
159,376 
167,000 
e (　           ) 
86,321  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
87,000 		 100
[  63.7]
136,578 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -7.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -11.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -9.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　 -23.9 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



多治見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業完了直後であるが、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,712,763 
10,127,921 
38,584,842 
36,622,600 
1,962,242 		 （　0.9483）
1,860,794 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     36,486,157 円　　　　（　     51,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 293.44 ＲＣ10 2,720.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     26.4 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階共同住宅、２ＬＤＫ×各階４戸、駐車場：９台 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 エントランス、内階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.44 
90.0 
264.10 
3,487 
920,917 		 5.0  4,604,585 
1.0  920,917 

 2～ 3		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,310 
332,085 		 2.0  664,170 
1.0  332,085 

 4～ 6		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,350 
342,225 		 2.0  684,450 
1.0  342,225 

 7～ 8		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,390 
352,365 		 2.0  704,730 
1.0  352,365 

 9～10		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,430 
362,505 		 2.0  725,010 
1.0  362,505 

計
2,720.56 
93.6 
2,545.60 

4,041,502 		 10,845,755 
4,041,502 
⑨年額支払賃料      4,041,502 円　×　12ヶ月　＝　      48,498,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,498,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,489,701 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,304,323 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,845,755 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,041,502 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,305,405 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,712,763 円　　　　（　        68,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-520		 2,633  
(   2,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,487 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-523		 2,446  
(   2,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,494 
c 多治見
　　　　-539		 3,329  
(   3,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,826 
多治見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,072,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,493,821 円  　　　       49,794,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,283,600 円  　　　　    518,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,127,921 円　（　　　　　　        14,225 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 518,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,622,600 円  
（　　　　　        51,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,712,763 円      
②総費用 10,127,921 円      
③純収益　①－② 38,584,842 円      
④建物等に帰属する純収益 36,622,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,962,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,860,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,486,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,200 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
多治見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多治見 5-6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多治見市音羽町１丁目２２４番
 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中層ビル、店舗が見
られる区画整理済の
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 多治見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   135 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 令和２年３月区画整理事業完
了。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 多治見駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北区画整理事業の完了に続き、昨年１１月には駅南地区再開発事業による再開発ビルが竣工し、本年３月にグ
ランドオープンが控えており、駅周辺の競争力は強化され、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の商業地域である。主たる需要者は、地元企業のほか県外大手法人や金融機関等による取得
も考えられる。駅北での区画整理事業の完了により街並みは熟成過程に入っているが、依然、潜在的な土地需要は旺盛
であり、さらに駅南での再開発事業の進捗により、駅周辺の商業地域の競争力は強化しつつある。需要に対し供給は限
定的であり、単発的に高額な取引も見られ、中心価格帯の把握が難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当市では、事業用賃貸市場の熟成の程度が低く、土地建物一体での投資元本に見合うだけの賃料設定が困難な状況であ
り、当該市場を反映して、収益価格は低位に試算された。市場では、商業地取引であっても不動産自体の収益性よりも
地域の価格水準や取引実例が重視されている実態に鑑み、比準価格を重視して収益価格を比較考量するとともに、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多治見 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]		 [105.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅南の市街地再開発事業の進捗に伴い、多治
見駅周辺の競争力が向上し、他の商業地域と
の格差は拡大傾向にある。


駅南の再開発ビルの竣工により、駅南北での
回遊性の向上が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多治見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 多治見Ｙ３
５
-63028		 多治見市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西16m市道、
南8m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
b 多治見１４

-67008		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 多治見Ｙ３
５
-68283		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m国道、
中間画地
準工
都市機能誘導区域
(70,200)
d 多治見１４

-75904		 多治見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(80,390)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,732  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
136,810 		 100
[  89.3]
153,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
154,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,497 		 100
[  98.0]
159,691 
168,000 
c (　           ) 
103,261  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
104,590 		 100
[  81.1]
128,964 
135,000 
d (　           ) 
107,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,492 		 100
[  82.1]
130,928 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -7.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -9.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　 -11.7 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



多治見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,177,592 
10,794,046 
39,383,546 
37,046,800 
2,336,746 		 （　0.9483）
2,215,936 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     43,449,725 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多治見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 293.44 ＲＣ10 2,720.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
都市機能誘導区域
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   712 ㎡     26.4 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（３室）、２階～１０階：共同住宅（各階２ＬＤＫ×４戸）、駐車場は店舗用のみ平面式９台 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 共用部分（内階段、エレベータ等）を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
293.44 
90.0 
264.10 
3,422 
903,750 		 5.0  4,518,750 
1.0  903,750 

 2～ 4		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,380 
349,830 		 2.0  699,660 
1.0  349,830 

 5～ 7		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,430 
362,505 		 2.0  725,010 
1.0  362,505 

 8～10		 住宅
269.68 
94.0 
253.50 
1,480 
375,180 		 2.0  750,360 
1.0  375,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,720.56 
93.6 
2,545.60 

4,166,295 		 11,043,840 
4,166,295 
⑨年額支払賃料      4,166,295 円　×　12ヶ月　＝　      49,995,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,995,540 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,564,577 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,726,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,043,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,166,295 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,345,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,177,592 円　　　　（　        70,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 多治見
　　　　-518		 2,608  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,622 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,533 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,422 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 多治見
　　　　-526		 2,989  
(   2,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,321 
c 多治見
　　　　-530		 2,567  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
3,657 
多治見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,620,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,538,746 円  　　　       51,291,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,344,800 円  　　　　    524,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,794,046 円　（　　　　　　        15,160 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 524,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,046,800 円  
（　　　　　        52,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,177,592 円      
②総費用 10,794,046 円      
③純収益　①－② 39,383,546 円      
④建物等に帰属する純収益 37,046,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,336,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,215,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,449,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）