鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見５５ -61813	多治見市		更地	（　）	不整形	北東8.5m県道、南東0.5m、二方路		２住居 (60,200)
b	多治見Ｙ３５ -75149	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,300)
c	多治見Ｙ３５ -73531	多治見市		更地	（　）	不整形	北東7.6m市道、北西6m、二方路		準工居住誘導区域 (70,200)
d	多治見Ｙ３５ -59290	多治見市		更地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	多治見Ｙ４７ -62893	多治見市		更地	（　）	長方形	東5.2m市道、南5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,053	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,079	100 [ 91.1]	28,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 28,595	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	26,352	100 [ 86.2]	30,571		31,200
c	(　 ) 14,786	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	20,074	100 [ 77.7]	25,835		26,400
d	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.3]	42,830	100 [ 134.7]	31,797		32,400
e	(　 ) 51,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,759	100 [ 149.9]	33,195		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +29.1	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +34.9	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

多治見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,202,773	1,203,503	4,999,270	4,375,460	623,810	（　0.9709） 605,657	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,625,561 円　　　　（　 11,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	90 ％	300 ％	300 ％	924 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、２ＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	100.0	187.00	1,763	329,681	5.0	1,648,405
							1.0	329,681
2～ 2	住宅	187.00	100.0	187.00	1,150	215,050	2.0	430,100
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		544,731		2,078,505
								329,681

⑨年額支払賃料	544,731 円　×　12ヶ月　＝　 6,536,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,536,772 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 457,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,079,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,078,505 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,681 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 104,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,202,773 円　　　　（　 6,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-522	1,883 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,763 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-527	1,572 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,556
c	多治見　　　　-531	2,236 ( 2,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,789

多治見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,200 円	57,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	196,103 円	6,536,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,500 円	57,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,800 円	57,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,503 円　（　　　　　　 1,302 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,375,460 円（　　　　　 4,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,202,773 円
②総費用	1,203,503 円
③純収益　①－②	4,999,270 円
④建物等に帰属する純収益	4,375,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	623,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	605,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,625,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
多治見 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-5

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市笠原町字向島２４６９番４外				②地積　(㎡)	924 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）都市機能誘導区域 (90,300)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ2	店舗、スーパー、銀行等が散在する商業地域	西15m県道、北側道	水道、下水	多治見 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

多治見駅南東方

4.8km

法令

規制

近商
(80,300)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

モザイクタイルを主とした窯業を地場産業とする笠原町内の幹線道路沿いの商業地域であるが、地場産業の衰退
傾向に伴い、地域の土地需要は総じて弱く、今後も地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、笠原町を中心とする幹線道路沿いの商業地域及び背後混在地域である。主たる需要者は、店舗あるいは
事務所利用を前提とする地元企業である。近隣地域の位置する笠原町は、地場産業である窯業関連の企業や事業主の集
積が高いが、業界全体としては緩やかな衰退傾向にあり、事業撤退や人口流出等が進行しているため、不動産市場は縮
小傾向にある。地域での商業用途での取引は極めて少なく、需要の中心価格帯を把握できない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては自用の店舗・事務所が多く、事業用賃貸市場の熟成の程度が低く、当該市場を反映して収益価格は
低位に試算された。一方、比準価格は笠原町内の４事例を採用し、適正な補修正を行った上、各事例の優劣を判断して
調整した結果、地域の取引実態を反映する説得力の高い価格である。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比
較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅南の市街地再開発事業の進捗に伴い、多治
見駅周辺の競争力が向上し、他の商業地域と
の格差は拡大傾向にある。

地域要因に大きな変動はないが、地場産業の
衰退、人口減少、高齢化等により、需要は減
少傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見５５ -61813	多治見市		更地	（　）	不整形	北東8.5m県道、南東0.5m、二方路		２住居 (60,200)
b	多治見５５ -61684	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西3m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
c	多治見Ｙ３５ -61930	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無6m 市道、無道路地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
d	多治見Ｙ３５ -73531	多治見市		更地	（　）	不整形	北東7.6m市道、北西6m、二方路		準工居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,053	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	25,974	100 [ 85.9]	30,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 25,043	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,621	100 [ 85.0]	28,966		29,500
c	(　 ) 12,099	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	18,037	100 [ 66.8]	27,001		27,500
d	(　 ) 14,786	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	19,871	100 [ 73.2]	27,146		27,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,300 円／㎡]

多治見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,323,116	1,306,760	5,016,356	4,339,220	677,136	（　0.9709） 657,431	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	11,533,877 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	90 ％	300 ％	300 ％	924 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（２室）、２階：共同住宅（２ＤＫ×４戸）、駐車場：２０台（駐車場使用料は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	100.0	187.00	1,875	350,625	5.0	1,753,125
							1.0	350,625
2～ 2	住宅	187.00	100.0	187.00	1,125	210,375	2.0	420,750
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		561,000		2,173,875
								350,625

⑨年額支払賃料	561,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,732,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,732,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 538,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,193,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,173,875 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,323,116 円　　　　（　 6,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-523	2,446 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,936 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-525	2,225 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,889
c	多治見　　　　-534	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	1,840

多治見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,500 円	60,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,960 円	6,732,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 613,000 円	60,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,306,760 円　（　　　　　　 1,414 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0704 × 35 ％　＋ 0.1010 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,339,220 円（　　　　　 4,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,323,116 円
②総費用	1,306,760 円
③純収益　①－②	5,016,356 円
④建物等に帰属する純収益	4,339,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	677,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	657,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,533,877 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）