鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -59447	多治見市		建付地	（　）	台形	西17m県道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	多治見Ｙ３５ -68283	多治見市		更地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (70,200)
c	多治見Ｙ３５ -62959	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	東17m県道、北5.4m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	多治見Ｙ３５ -63028	多治見市		建付地	（　）	台形	西16m市道、南8m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
e	多治見１４ -67008	多治見市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,019	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	82,906	100 [ 63.8]	129,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 103,261	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,590	100 [ 77.9]	134,262		134,000
c	(　 ) 86,321	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	86,066	100 [ 68.5]	125,644		126,000
d	(　 ) 145,732	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	136,810	100 [ 75.1]	182,170		182,000
e	(　 ) 154,032	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,497	100 [ 76.9]	203,507		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -30.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -25.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -8.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

多治見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,714,680	6,413,576	22,301,104	19,979,100	2,322,004	（　0.9733） 2,260,006	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	44,313,843 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	Ｓ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	623 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～５階：事務所（１階：１戸、２～５階：各２戸）

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分（内階段、エレベーター等）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	76.8	215.00	2,726	586,090	6.0	3,516,540
							0.0	0
2～ 5	事務所	280.00	80.0	224.00	2,181	488,544	6.0	2,931,264
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	79.4	1,111.00		2,540,266		15,241,596
								0

⑨年額支払賃料	2,540,266 円　×　12ヶ月　＝　 30,483,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,111.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,483,192 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,484,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,574,457 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,241,596 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,714,680 円　　　　（　 46,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-501	2,432 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,740 円/㎡　月額支払賃料（　 2,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-507	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,012
c	多治見　　　　-535	1,805 ( 1,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,579

多治見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,405,000 円	281,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	931,776 円	31,059,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 648,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,866,200 円	281,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,413,576 円　（　　　　　　 10,295 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,979,100 円（　　　　　 32,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,714,680 円
②総費用	6,413,576 円
③純収益　①－②	22,301,104 円
④建物等に帰属する純収益	19,979,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,322,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,260,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,313,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
多治見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

79,100,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市栄町１丁目５番外				②地積　(㎡)	623 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	台形 1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中層ビル、小売店舗の建ち並ぶ駅前商業地域	東20m県道、南側道	水道、ガス、下水	多治見 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

多治見駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ多治見駅南再開発事業の進展により駅前商業地域として発展傾向にて推移と予測。立地の希少性に基づく底
堅い需要を反映して地価は上昇傾向推移と予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ多治見駅から近距離に位置する既成商業地域及び新興商業地域。主たる需要者は集客能力に着目する
全国・地方展開を図る事業者を中心に地縁性を有する事業者のほかマンション事業者も含む。立地の希少性を反映した
需要は底堅く画地条件如何では潜在的なマンション素地需要が惹起する可能性も高いことから需給は強含み推移である
。需要中心価格帯は見出しにくい状況にあるが坪当たり４０～４５万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。東美濃圏域最大のターミナル駅であるＪＲ多治見駅南
口至近の既成商業地域ではあるが収益性に基づく賃貸目的の取引は未だ少数で賃貸借市場は成熟途上の状況にある。よ
って相対的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに分科会にお
ける議論及び広域的な検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ
ナ禍により減少に転じた取引件数は回復傾向
にある。取引価格は上昇基調地域と下落基調
地域が混在する。

ＪＲ多治見駅南再開発事業の進展により旧式
化した状況から賑わいのある駅前商業地域へ
と変貌しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３５ -68283	多治見市		更地	（　）	長方形	北東22m国道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見Ｙ３５ -62959	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	東17m県道、北5.4m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	多治見Ｙ３５ -69101	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、東5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	土岐３５ -67112	土岐市		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,261	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,590	100 [ 81.1]	128,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 86,321	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	86,066	100 [ 61.7]	139,491		139,000
c	(　 ) 108,161	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,216	100 [ 90.9]	121,250		121,000
d	(　 ) 76,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	80,070	100 [ 60.3]	132,786		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -25.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -40.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

多治見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,211,012	6,550,080	22,660,932	20,476,800	2,184,132	（　0.9733） 2,125,816	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	41,682,667 円　　　　（　 66,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	280.00	Ｓ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	623 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	76.8	215.00	2,776	597,000	6.0	3,582,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	280.00	80.0	224.00	2,220	497,000	6.0	2,982,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	79.4	1,111.00		2,585,000		15,510,000
								0

⑨年額支払賃料	2,585,000 円　×　12ヶ月　＝　 31,020,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,111.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,020,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,527,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,068,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,510,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,211,012 円　　　　（　 46,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-530	2,567 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,790 円/㎡　月額支払賃料（　 2,776 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-506	3,136 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,727
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多治見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	947,880 円	31,596,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 648,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,937,600 円	288,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,550,080 円　（　　　　　　 10,514 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,476,800 円（　　　　　 32,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,211,012 円
②総費用	6,550,080 円
③純収益　①－②	22,660,932 円
④建物等に帰属する純収益	20,476,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,184,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,125,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,682,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,900 円／㎡）