別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 多治見 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -15 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市明和町４丁目５番４５１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 多治見 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南   190 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に開発され た郊外の大規模住宅団地（明 和団地）。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 4.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 開発後相当に期間経過した戸建住宅団地として熟成し今後も現用途的特性を維持しつつ推移するものと予測。新 型コロナ第８波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多治見市北部郊外の戸建住宅団地。需要者の中心は市内、あるいは名古屋方面の事業所に勤務する勤労者 である。分譲住宅団地として開発された熟成した住宅地で土地供給は散発的である。また新築建売住宅の供給はまれで 戸建住宅の供給としては中古住宅が中心である。居住者の高齢化による空き家化や相続から中古住宅の供給が増えつつ ある。中心価格帯は、土地は８００万円～９００万円程度、中古住宅は１，０００万円～１，４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、近隣地域内には収益不動産も立 地しない。更に対象標準地の規模から共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって 市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの推移などを踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　多治見（県） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２０年以降人口の減少傾向が続いている 。多治見駅徒歩圏の住宅地の需要が堅調に対 し、郊外の住宅地需要は減少し２極化が進ん でいる。 熟成した大規模住宅団地で、地域要因に特に 大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ -0.3 ％