別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 多治見 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市小泉町６丁目１１５番２６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小泉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小泉駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小泉駅周辺の住宅地域であり、小学校・中学校への接近性も優れるため、子育て世代からの底堅い需要に支えら れ、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北西部の住宅地域であり、特にＪＲ太多線沿線の住宅地域との競争関係が強い。主たる需要者は、 市内在住者あるいは周辺市町から当市に通勤する自己居住目的の個人である。小泉駅周辺では、近年、特に子育て世代 を中心に需要が高いものの、宅地供給は散発的であり、分譲業者による強気な価格設定での供給も見受けられる。市場 での中心価格帯は、土地総額６００～９００万円程度、新築戸建分譲２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺で見られるアパートの多くは、旧来からの地主が休耕地の有効活用を目的として建設されたものであり、 標準地の画地規模では、アパート建設の実現性が乏しいため、収益還元法を適用できなかった。子育て世代による居住 目的の取引が多くを占め、地域の取引価格水準や他の売物件価格との比較検討により、購入の意思決定を行っているこ とから、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多治見駅周辺において慢性的な供給不足が続 くなか、代替的な土地需要が外周部に拡大し つつある。 多治見駅周辺と比較した割安感から、子育て 世代を中心に底堅い需要が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +16.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％