別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 多治見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -12 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市笠原町字下神戸２９６７番２ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に空 地も見られる住宅地 域 北東6.5m市道 水道、下水 多治見 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 多治見駅南東方 5.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 タイル生産が日本一の窯業が盛んな笠原町であるが、近年はタイル業界が衰退気味であり、人口流出及び高齢化 が進行している。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外南部の住宅地域で、特に笠原町内の一般住宅又は住工混在地域である。需要者の中心は、同町に 地縁及び血縁を有する居住者で、町外からの転入者は希である。地場産業であるタイル業が不振で、住宅地の空き家化 、取壊しによる更地化、未利用地化も目立つ。町内取引は散発的で、取引規模等も様々のため、市場の中心となる価格 帯を把握することを困難であるが、敢えて言えば、土地は４００万円程度、新築戸建は２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内を含む笠原町は多治見市の郊外に所在、不動産の利用形態も自己利用が大半で、近年、収益不動産の建設は あまり見られない。また、標準地の規模から、共同住宅建設を想定することは非合理で、収益価格を試算しなかった。 一方、比準価格は、同一需給圏内の笠原町内の住宅地の取引事例を収集し、試算したもので、説得性を有する。よって 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [155.8] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少のみならず、世帯数も減少に転じつ つある。郊外の住宅団地の高齢化、空き家が 進む一方、中心部小学校区での住宅地の潜在 的需要は堅い。 多治見市郊外の住宅地で、市内にあっても、 高齢化率が高い。笠原町内では、中心部の地 域であるが、静態的で、地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　 +25.2 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％