別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 多治見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -10 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市脇之島町７丁目４３番２０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 多治見 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された郊 外の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 多治見駅南西方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大規模住宅団地で、団地内居住者の高齢化に伴い売物件は多い。地縁的選好性もあり、子供世帯が中古住 宅又は更地を購入して居住する場合も散見されるが、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南部の住宅地域であり、丘陵地に位置する大規模住宅団地との価格牽連性が強い。主たる需要者は、 団地内居住者や出身者のほか、総額の小さな中古住宅を求める子育て世代の一次取得者も含まれる。取引の大部分は、 １，０００万円以下の中古住宅であるが、団地内居住者の高齢化に伴い、売物件は増加傾向にあることから、地価は下 落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地内に位置しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用 しない。取引事例比較法の適用においては、市南部の住宅団地内の４事例を採用し、住宅団地としての地域的特性を色 濃く反映する規範性の高い比準価格を試算したと判断する。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [117.8] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外を主として人口の減少傾向が続いている 。多治見駅、小泉駅徒歩圏の住宅地の需要が 堅調に対し、郊外の住宅地需要は減少し２極 化が進んでいる。 熟成した郊外の住宅団地で、市内でも高齢化 率の上昇が著しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％