別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 多治見 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -7 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市根本町６丁目８１番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 条例区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北5.8m市道、西側道 水道、下水 根本 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市条例により、建築規制の程 度が第２種低層住居専用地域 並みに緩和。 街 路 基準方位　北　５． ８ｍ市道 交通 施設 根本駅南西方 950m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 条例区域 ⑤地域要因の将 　来予測 建築規制の緩和後、住宅等の新築が若干増加している。今後、緩やかに熟成度を増していくと予測する。周辺の 市街化区域内宅地と比較して地価に割安感があるも、市街化調整区域であり、地価は概ね横這い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に多治見市北部郊外の市街化調整区域内住宅地域。需要者の中心は圏内に在住する一次取得者層である 。市北部に存する市街化調整区域内住宅団地群を除き、圏内は農家集落地域が多く、市場での人気は低い。条例により 建築規制が緩和された地区は周辺の市街化区域内住宅地域と比較して割安感があり、一定の需要を有すると思料する。 需要の中心価格帯は、土地は５００万円程度、中古住宅は１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では居住環境に着目した自己利用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決 定する傾向にあるため、取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。近隣地域周辺に共同住宅は殆どなく、賃貸市 場は未成熟なままであるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。よって、収益価格 は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [142.7] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外を主として人口の減少傾向が続いている 。多治見駅、小泉駅徒歩圏の住宅地の需要が 堅調に対し、郊外の住宅地需要は減少し２極 化が進んでいる。 近隣地域の周辺は、戸建住宅等の建築が散発 的に行われている。戸建住宅用地は一定の需 要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.4 交通・接近　　　 +17.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％