別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 多治見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市金岡町３丁目３４番１ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ ほか空地も見られる 住宅地域 北5m市道 水道、下水 多治見 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人気の精華小学校区内の住宅地である。多治見駅北住宅地の人気が波及し、標準地の存する金岡町まで地価上昇 の影響が及んでいる。供給過小状態が予測され、地価は安定から強含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、精華小学校校区内の住宅地域を中心に、市街地内の既成住宅地域である。需要者の中心は、市内既存在 住者又は名古屋方面への通勤者である。利便性が高く、高人気の小学校校区内に所在し、旺盛な需要を反映して、地価 は強含みに推移している。近年、近隣地域内に更地分譲があり、売行きは好調であった。市場での需要の中心価格帯は 、土地総額１，２００～１，５００万円程度、新築戸建３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸物件も見受けられるが、近隣地域内には現実に賃貸物件は見られない。標準地の規模から、共同住宅建設を 想定することは合理性を欠くため、収益還元法は適用しない。自用取引が大半であり、類似地域内の取引事例を収集し 、信頼性の高い事例を選択、採用して比準価格を試算しており、実証的で規範性は高いと判断する。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,600 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [160.2] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外を主として人口の減少傾向が続いている 。多治見駅、小泉駅徒歩圏の住宅地の需要が 堅調に対し、郊外の住宅地需要は減少し２極 化が進んでいる。 一部、未利用地、低利用地の宅地化が見られ る程度で、近隣地域においては、価格形成に 影響を与える地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　 +16.9 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％