別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 多治見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市宝町３丁目１７８番３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、下水 多治見 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   185 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 多治見駅北西方 1.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の農地の転用化が進捗、新興路線商業地の背後に位置し、市中心部へのアクセス良好で、利便性に富む住宅 地域である。根強い宅地需要に支えられ、地価は強含み傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の北西又は北部、市街地内の住宅地域が中心となる。需要者の中心は、名古屋方面に通勤する勤労 者又は市内居住者となる。近隣地域の東部に位置する県道沿いでは、店舗の進出が盛んで、利便性の高い新興住宅地と しての需要は強い。開発前提とする不動産業者による農地買取りもあり、宅地分譲販売は好調である。需要の中心とな る価格帯は、土地は１，１００万円～１，４００万円前後、新築戸建は２，８００万円～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には、幹線道路背後の住宅地のため、収益不動産も存するが、同地域内の利用形態の中心は、戸建住宅の自 己利用を目的とするものである。また、標準地の規模から、共同住宅建設を想定することは非合理で、収益還元法は非 適用とした。一方、比準価格は、類似地域内の市街地内の住宅地の取引事例を収集選択しており、実証的である。よっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,600 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [139.3] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少のみならず、世帯数も減少に転じつ つある。郊外の住宅団地の高齢化、空き家が 進む一方、中心部小学校区での住宅地の潜在 的需要は堅い。 幹線背後の住宅地で、未利用地、低利用地の 宅地化が進行、近隣地域においては、価格形 成に影響を与える地域要因の変動は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 +21.1 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％