別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 多治見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市陶元町６５番５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 体とする住宅地域 北4.3m市道 水道、ガス、下水 多治見 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ３ｍ市道 交通 施設 多治見駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 多治見市南部の丘陵地に所在する中規模分譲住宅地で、熟成の進展により周辺の住宅地と一体化するものと予想 する。地価は僅かな弱含み傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市の市街地内の既成住宅地にあって、土岐川以南に存する地域である。需要者の中心は、市内既 存居住者又は名古屋方面に就労する者である。土地において分譲住宅を前提とする不動産業者等も包含する。丘陵地の 開発された住宅地であるが、住宅地として概ね熟成し、供給は限定的である。既成住宅地のため、新規の戸建住宅分譲 は少ないが、需要の中心価格帯は、土地で５００万円～６００万円前後、周辺住宅地では２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、周辺の既成住宅地と隔絶した開発された中規模住宅団地の性格を有し、同地域内には現実に収益物件が 見当たらない。また、対象標準地の画地規模では、共同住宅建設を想定することは非現実的であるため、収益還元法の 適用を断念した。一方、比準価格は、土岐川以南の類似地域内の取引事例を収集し、信頼性の高いものを選択採用して 試算しており、実証的である。市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少のみならず、世帯数も減少に転じつ つある。郊外の住宅団地の高齢化、空き家が 進む一方、中心部小学校区での住宅地の潜在 的需要は堅い。 既成住宅地に囲まれ開発された住宅団地が徐 々に、熟成化して来た経緯がある。周辺の住 宅地と一体化しつつあるほか、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％