鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４４ -67216	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東5m、角地		（都）近商高度地区最高13m (100,300)
b	高山Ｙ４４ -68379	高山市		底地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高13m (100,400)
c	高山Ｙ４４ -61957	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.4m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
d	高山４４ -61868	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高22m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,457	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.9]	210,768	100 [ 78.9]	267,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 186,945) 186,945	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,310	100 [ 71.0]	268,042		268,000
c	(　 ) 189,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,537	100 [ 76.7]	251,026		251,000
d	(　 ) 151,141	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,874	100 [ 53.7]	277,233		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

高山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,872,450	4,821,084	17,051,366	13,082,400	3,968,966	（　0.9733） 3,862,995	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	75,745,000 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	460 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的なレンタブル比を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	81.5	220.05	2,978	655,309	6.0	3,931,854
							0.0	0
2～ 4	事務所	270.00	81.5	220.05	1,930	424,697	6.0	2,548,182
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	81.5	880.20		1,929,400		11,576,400
								0

⑨年額支払賃料	1,929,400 円　×　12ヶ月　＝　 23,152,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,152,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,389,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,763,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,576,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,872,450 円　　　　（　 47,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-502	3,045 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,993 円/㎡　月額支払賃料（　 2,978 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-504	2,096 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,994
c	高山　　　　-530	2,620 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,941

高山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	694,584 円	23,152,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 961,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,876,800 円	184,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,821,084 円　（　　　　　　 10,481 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,082,400 円（　　　　　 28,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,872,450 円
②総費用	4,821,084 円
③純収益　①－②	17,051,366 円
④建物等に帰属する純収益	13,082,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,968,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,862,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,745,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
高山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高山 5-2

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　向川原　毅彦

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高山市花里町６丁目２５番２外				②地積　(㎡)	460 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西20m県道	水道、下水	高山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

高山駅北東方

150m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

観光客の往来がやや多い駅前の商業地域であり、人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、高山の観光業は
回復基調にある。今後はインバウンド需要も見込まれることから地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高山市内の商業地域であり、特に高山駅及び観光地周辺の商業地と代替性が高い。主たる需要者は資本力
を有する地元法人を中心に、市外及び県外の法人等も含む。都市計画道路整備事業が施行中であり、対象標準地の前面
道路は拡幅・整備された。新型コロナによる人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い、高山の観光業は回復基調に
あり、駅周辺で店舗の開店やホテルのオープンも見られた。個別性が大きく、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域及び周辺に賃貸ビルは多い
ものの投資採算性に見合う賃料設定が困難なため収益価格は低位に試算された。当地域では自用目的の取引が中心で、
市場の実勢を反映した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては代替性の高い事例を採用し、説得力を有する価
格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高山 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[109.2]

[100.0]
100

255,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる人流抑制の緩和や社会経済
活動の再開に伴い、高山の観光業は回復基調
にある。令和４年の観光客入込者数は前年比
増であった。

駅周辺で店舗やホテルのオープンが見られた
。市内では他にもホテルのオープンが予定さ
れている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -16.4
交通・接近　　　  -4.8
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４４ -67216	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東5m、角地		（都）近商高度地区最高13m (100,300)
b	高山Ｙ４４ -61957	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.4m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
c	高山Ｙ４４ -68390	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m国道、中間画地		（都）商業高度地区最高22m (100,400)
d	高山Ｙ４４ -69282	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	西11.5m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高22m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,457	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.9]	210,768	100 [ 83.9]	251,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 189,879	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,727	100 [ 62.3]	309,353		309,000
c	(　 ) 130,000	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	147,189	100 [ 67.0]	219,685		220,000
d	(　 ) 147,083	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,142	100 [ 60.6]	246,109		246,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 259,000 円／㎡]

高山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,964,718	4,515,174	16,449,544	12,655,800	3,793,744	（　0.9733） 3,692,451	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	72,401,000 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	460 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所。フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

エントランス、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	81.5	220.00	3,058	672,760	5.0	3,363,800
							0.0	0
2～ 4	事務所	270.00	81.5	220.00	1,800	396,000	5.0	1,980,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	81.5	880.00		1,860,760		9,303,800
								0

⑨年額支払賃料	1,860,760 円　×　12ヶ月　＝　 22,329,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,329,120 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,451,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,877,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,303,800 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,964,718 円　　　　（　 45,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-522	2,783 ( 2,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,071 円/㎡　月額支払賃料（　 3,058 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-539	2,665 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	712,000 円	178,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	669,874 円	22,329,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 961,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,815,600 円	178,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,515,174 円　（　　　　　　 9,816 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,655,800 円（　　　　　 27,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,964,718 円
②総費用	4,515,174 円
③純収益　①－②	16,449,544 円
④建物等に帰属する純収益	12,655,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,793,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,692,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,401,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）