鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４４ -67216	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東5m、角地		（都）近商高度地区最高13m (100,300)
b	高山Ｙ４４ -68379	高山市		底地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高13m (100,400)
c	高山Ｙ４４ -61957	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.4m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
d	高山４４ -61868	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高22m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,457	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.9]	210,768	100 [ 71.9]	293,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 186,945) 186,945	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,310	100 [ 65.1]	292,335		292,000
c	(　 ) 189,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,537	100 [ 70.5]	273,102		273,000
d	(　 ) 151,141	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,874	100 [ 51.9]	286,848		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.1	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.2	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -58.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

高山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,791,048	1,062,476	4,728,572	2,468,160	2,260,412	（　0.9658） 2,183,106	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	42,806,000 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗等	120.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度地区最高13m 伝建保存地区	90 ％	300 ％	240 ％	171 ㎡	5.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	3,470	416,400	6.0	2,498,400
							1.0	416,400
2～ 2	倉庫	80.00	100.0	80.00	940	75,200	6.0	451,200
							1.0	75,200
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		491,600		2,949,600
								491,600

⑨年額支払賃料	491,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,899,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,899,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,604,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,949,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 158,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,791,048 円　　　　（　 33,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-506	4,396 ( 4,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,586 円/㎡　月額支払賃料（　 3,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-530	2,620 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	3,032
c	高山　　　　-539	2,665 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,331

高山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,976 円	5,899,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,700 円	28,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,062,476 円　（　　　　　　 6,213 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9658

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0857	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0717 ×　 45 ％　＋　0.0971 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,160 円（　　　　　 14,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,791,048 円
②総費用	1,062,476 円
③純収益　①－②	4,728,572 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,260,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,183,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,806,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
高山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高山 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　清水　裕示

TEL.

鑑定評価額

47,700,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高山市上三之町５１番				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）高度地区最高13m 伝建保存地区 (90,240)
	1:5	店舗兼倉庫Ｗ3	土産物店や飲食店が建ち並ぶ商業地域	東3.5m市道	水道、下水	高山 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

当市を代表する、全国的にも
有名な観光スポット「古い町
並」内に位置する。

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

高山駅東方

770m

法令

規制

（都）近商
(90,240)
準防
高度地区最高13m
伝建保存地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の影響が落ち着き、行動制限が緩和されたこと等により、観光客は大幅に増加してきた。今後は国内観
光客に加えて、インバウンド客が戻ってくれば、地価は徐々にコロナ前の水準に戻るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部に近い商業地域一帯と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ高山駅周辺である。
需要者は地元資本の事業所のほか、他県資本の参入も多い。県を跨ぐ移動規制の緩和に加え、県民割や全国旅行支援の
実施等によって、観光客は大幅に増加し、飲食や宿泊業等の企業収益も大きな改善が見られる。潜在需要は依然旺盛で
あるが、売買双方に思惑があり、現時点における適正な地価水準の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は標準地上に賃貸物件を建築想定して求めるが、元々当地域は江戸末期から明治初期にかけての建物によって
町並が形成されており、新築建物を前提とする当価格の規範性はやや低いと判断される。一方、比準価格は現実の取引
事例を価格判定の基礎としており、当地域に対する市場の実態を適切に反映するものとして、説得力の高い価格が得ら
れた。以上、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高山 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    276,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市を訪れる観光客の入込者数は、昨年度と
比較して、８割以上増えている。

週末の賑わいはコロナ前の状態に近づきつつ
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

高山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４４ -67216	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東5m、角地		（都）近商高度地区最高13m (100,300)
b	高山Ｙ４４ -68379	高山市		底地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高13m (100,400)
c	高山Ｙ４４ -61957	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.4m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
d	高山４４ -61868	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高22m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,457	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.9]	210,768	100 [ 69.6]	302,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 186,945) 186,945	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,310	100 [ 63.9]	297,825		298,000
c	(　 ) 189,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,537	100 [ 70.5]	273,102		273,000
d	(　 ) 151,141	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,257	100 [ 55.6]	275,642		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.1	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.2	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

高山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,689,159	1,047,251	4,641,908	2,416,740	2,225,168	（　0.9658） 2,149,067	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	42,138,569 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗等	120.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度地区最高13m 伝建保存地区	90 ％	300 ％	240 ％	171 ㎡	5.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	3,400	408,000	6.0	2,448,000
							1.0	408,000
2～ 2	倉庫	80.00	100.0	80.00	874	69,920	6.0	419,520
							1.0	69,920
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		477,920		2,867,520
								477,920

⑨年額支払賃料	477,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,735,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,735,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,505,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,867,520 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 477,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 155,993 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,689,159 円　　　　（　 33,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-506	4,396 ( 4,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,513 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-539	2,665 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,051 円	5,735,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,600 円	28,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,251 円　（　　　　　　 6,124 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9658

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0857	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0717 ×　 45 ％　＋　0.0971 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,416,740 円（　　　　　 14,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,689,159 円
②総費用	1,047,251 円
③純収益　①－②	4,641,908 円
④建物等に帰属する純収益	2,416,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,225,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,149,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,138,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）