別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 9-2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 509,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市中曽根町字四反田５２０番外 ②地積 　(㎡) 18,986   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北15m県道、三方路 水道、下水 大垣 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 145.0 ｍ、規模　　    19,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 大垣駅西方 4.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道大垣西ＩＣの開通により交通利便性が向上している既成の工業地域。コロナ禍による景気動向 の不透明感は拭えないが、大垣西ＩＣとの関係、影響下、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域が主と把握する。主な需要者は、周辺の既存の工場等から勘案して、全国規模で 事業展開する自動車関連の製造業等の事業者ないしは地元優良企業と認識する。地域は東海環状自動車道大垣西ＩＣへ のアクセスや関連産業との位置関係が良好なため、工業用需要は堅調に推移しているが、コロナ禍の影響による景気の 先行きの不透明感は継続している。中心となる需要の価格帯は、利用規模、用途により区々であるため見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件での試算価格は比準価格のみである。地域周辺は自家利用形態が多く、地価水準もそれに基づき形成されていると 言え、当該規模の貸工場、貸倉庫等の賃貸市場は未成熟と把握する。よって、本件では市場性、有用性等に優れる比準 価格を採用し、更に周辺の変動状況、マクロ的な工業地の地価水準にも留意した結果、上記の如く鑑定評価額を決定し た。なお、工業地の場合、総額が特に重視されるので、単価と総額とのバランスにも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府の金融政策、財政政策等の効果が全国的 に行き渡り、当市の工業経済情勢は改善基調 と言える。工業地の地価の動きは上向きと推 察する。 東海環状自動車道大垣西ＩＣとの位置関係下 、交通利便性が向上し、市場性は増している 。 個別的要因に変動はない。なお、三方路とし ての市場優位性は維持している。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％